Obligaciones del propietario en 2026: la lista para no llevarse sustos

Alquilar un piso en España no es especialmente complicado desde el punto de vista administrativo, pero tiene una decena de requisitos que se cumplen o no se cumplen, sin término medio. La buena noticia es que se resuelven una sola vez. La mala es que el día que hacen falta —una inspección, un conflicto, un procedimiento— ya no hay tiempo de arreglarlos.

Antes de publicar el anuncio

Certificado de eficiencia energética

Obligatorio para alquilar. Hay que disponer de él, incluir la etiqueta en los anuncios y entregar copia al arrendatario. Validez de diez años, salvo la calificación G, que es de cinco. Coste habitual entre 90 y 200 € para un piso.

Olvido frecuente: tenerlo caducado. Si el piso lleva doce años alquilado al mismo inquilino y el certificado se hizo entonces, ya no vale.

Cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación

Acredita que la vivienda reúne las condiciones mínimas de habitabilidad. En Madrid no siempre se exige de forma sistemática para alquilar, pero es imprescindible para dar de alta suministros en muchos casos, y es lo primero que se mira si hay una inspección.

Estatutos de la comunidad

No es una obligación legal general, pero sí una comprobación indispensable si vas a alquilar por habitaciones: un estatuto que lo prohíba expresamente te deja sin operación. Se piden al administrador y se leen antes de firmar nada.

Instalaciones al día

Revisión de la instalación de gas cuando corresponda por normativa, boletín eléctrico si se ha modificado la instalación, y funcionamiento correcto de calderas y calentadores. La responsabilidad por daños derivados de una instalación deficiente es del propietario.

Al firmar el contrato

Durante el arrendamiento

Actualización anual bien hecha

Una vez al año, en el aniversario, con el índice que corresponda —IRAV para contratos de vivienda posteriores a mayo de 2023— y notificada por escrito de forma fehaciente. Si no se notifica, ese año no se sube y no se recupera después.

Conservación del inmueble

El arrendador está obligado a realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, sin poder subir la renta por ello. Las pequeñas reparaciones derivadas del desgaste por el uso ordinario corresponden al arrendatario.

Declaración en el IRPF

Todos los rendimientos, siempre. La reducción del 50% o 60% solo se aplica sobre rendimientos declarados por el contribuyente: si el alquiler aflora en una comprobación, se pierde el derecho a reducirlo.

Registro de arrendamiento: qué queda tras la anulación

El registro estatal —el que exigía un número para anunciarse en plataformas— lo anuló el Tribunal Supremo en la sentencia 620/2026, de mayo de 2026: al propietario ya no se le pide ningún número del Estado. Lo que sigue obligando es el registro autonómico de viviendas de uso turístico, y solo si ese es el destino del piso. El arrendamiento de vivienda habitual, incluida la habitación como residencia habitual del inquilino, queda fuera de todo esto. Lo detallamos en este artículo.

Al terminar el contrato

• Devolución de la fianza en el plazo de un mes desde la entrega de llaves. Transcurrido ese plazo devenga el interés legal del dinero. Las retenciones deben justificarse, y aquí el inventario fotografiado de la entrada es lo que decide.
• Solicitud de devolución del depósito al organismo autonómico donde se ingresó la fianza.
• Liquidación de suministros y cambios de titularidad, con lecturas de contadores.
• Conservación de la documentación del contrato durante el plazo de prescripción fiscal, que son cuatro años desde el fin del plazo de declaración.

El checklist, para imprimir

1. Certificado de eficiencia energética en vigor y etiqueta en los anuncios.
2. Cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación localizada.
3. Estatutos de la comunidad revisados.
4. Instalaciones de gas y electricidad al día.
5. Contrato con destino, renta, duración y cláusula de actualización.
6. Cláusula de protección de datos.
7. Fianza cobrada y depositada en el organismo autonómico.
8. Garantías adicionales pactadas, si procede.
9. Inventario fotografiado y fechado, firmado por ambas partes.
10. Lecturas de contadores al inicio.
11. Calendario de aniversarios de contrato para las actualizaciones.
12. Seguro de hogar con responsabilidad civil en vigor.
13. Registro autonómico de vivienda de uso turístico, solo si ese es el destino del piso.
14. Rendimientos declarados en el IRPF, con todos los gastos deducibles documentados.

Cuando gestionamos un piso, esta lista es literalmente parte del proceso de alta: no publicamos un anuncio hasta que los puntos 1 a 4 están comprobados, y el sistema avisa solo de los aniversarios de contrato y de las revisiones pendientes. Es la parte menos vistosa del trabajo y la que evita la mayoría de los disgustos.

Preguntas frecuentes

¿Es obligatorio depositar la fianza del alquiler en Madrid?

Sí. El arrendador debe depositar la fianza legal de una mensualidad en el organismo competente de la Comunidad de Madrid en el plazo establecido. No hacerlo puede acarrear sanción y complica la defensa de la posición del arrendador en caso de conflicto.

¿Se necesita certificado energético para alquilar?

Sí, es obligatorio disponer del certificado de eficiencia energética y facilitar copia al arrendatario, además de incluir la etiqueta en los anuncios. Tiene una validez de diez años, salvo la calificación G, que es de cinco.

¿Hay que informar al inquilino sobre protección de datos?

Sí. El tratamiento de los datos personales del arrendatario exige informarle de la identidad del responsable, la finalidad, la base legitimadora, el plazo de conservación y sus derechos. Es una obligación que se omite en la mayoría de contratos entre particulares.