Hasta 2023 esto no tenía misterio: llegaba el aniversario del contrato, mirabas el IPC y subías. La Ley 12/2023 rompió esa mecánica y creó un índice propio, el IRAV (índice de referencia de arrendamientos de vivienda), diseñado explícitamente para que las rentas no suban al ritmo de la inflación general.
Qué es el IRAV y por qué siempre es menor que el IPC
El INE calcula el IRAV tomando el valor más bajo de tres referencias: la tasa de variación anual del IPC, la del IPC subyacente y una tasa media ajustada. Al quedarse siempre con el mínimo, el resultado no puede superar al IPC. Esa es exactamente la intención de la norma: evitar que un repunte de inflación se traslade íntegro a las rentas.
Se publica mensualmente, y el dato que hay que usar es el correspondiente al mes que fije el contrato —habitualmente el último publicado en la fecha de actualización—.
Qué índice aplica a tu contrato
| Tipo de contrato | Índice de actualización |
|---|---|
| Vivienda, firmado desde el 25 de mayo de 2023 | IRAV, con carácter obligatorio |
| Vivienda, firmado antes del 25 de mayo de 2023 | IPC, salvo que se pactara otra fórmula |
| Contrato sin cláusula de actualización | No se puede actualizar |
| Uso distinto de vivienda (local, temporada) | Lo que hayan pactado las partes |
Cómo se aplica, paso a paso
- Comprueba que el contrato lo permite. Busca la cláusula de actualización. Si no está, no sigas.
- Espera al aniversario. La actualización solo puede hacerse una vez al año y en la fecha de cumplimiento de cada año de contrato, no cuando te venga bien.
- Consulta el IRAV del mes que corresponda en la web del INE.
- Calcula. Renta actual × (1 + IRAV/100). Con una renta de 1.400 € y un IRAV del 2,44%: 1.400 × 1,0244 = 1.434,16 €. La subida son 34,16 € al mes, 410 € al año.
- Notifícalo por escrito. La subida no es automática: hay que comunicarla de forma expresa y fehaciente al arrendatario, indicando el índice aplicado y el resultado del cálculo. Un burofax o un correo con acuse sirven; un WhatsApp es una mala idea si algún día hay que probarlo.
- Aplícala desde la mensualidad siguiente a la notificación, no con efectos retroactivos.
Qué pasa si te olvidas de notificarlo
Que ese año no subes. La actualización no se acumula ni se recupera después: si no se notifica en su momento, se pierde. Y no puedes compensarlo el año siguiente aplicando dos anualidades de golpe, porque la subida está limitada a una vez al año.
En una cartera de varios pisos con aniversarios distintos, esto se olvida con una facilidad pasmosa. En nuestro caso lo tenemos resuelto por sistema: la aplicación de gestión avisa con antelación de cada aniversario de contrato y de cada revisión pendiente, que es el tipo de cosa aburrida que separa una cartera bien llevada de una que va perdiendo dinero por goteo.
¿Y en el alquiler por habitaciones?
Si los contratos de habitación son arrendamiento de vivienda —que es lo que recomendamos por razones fiscales—, se rigen por las mismas reglas: cláusula de actualización, IRAV, una vez al año, notificación expresa.
En la práctica, en el modelo por habitaciones la actualización pesa menos de lo que parece, porque la rotación es más alta. Cada vez que una habitación cambia de inquilino se firma un contrato nuevo, y ahí el precio de salida es libre —al no haber zona tensionada declarada en Madrid, como explicamos aquí—. Es decir: el ajuste al mercado se produce por rotación, no por actualización.
La lectura patrimonial
Un índice que por diseño nunca supera al IPC significa que, en términos reales, una renta indexada pierde poder adquisitivo cada año. Poco, pero de forma sistemática. Si tu tesis de inversión asume que la renta acompaña a la inflación, conviene revisarla: el marco legal actual dice explícitamente que no.
Eso empuja hacia dos conclusiones prácticas. La primera, que el precio de salida importa más que nunca, porque lo que fijas al firmar es lo que vas a arrastrar. La segunda, que en un entorno de actualización topada, los modelos con rotación natural —como el alquiler por habitaciones— tienen una ventaja estructural: se reprecian solos cada vez que entra alguien nuevo, sin depender de un índice.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto se puede subir el alquiler en 2026?
El máximo lo marca el IRAV, el índice de referencia de arrendamientos de vivienda que publica el INE. Su último dato publicado está en el 2,44%. Se aplica a los contratos de vivienda firmados a partir del 25 de mayo de 2023; los anteriores siguen actualizándose por IPC salvo que se pactara otra fórmula.
¿Qué es el IRAV y en qué se diferencia del IPC?
El IRAV es un índice creado por la Ley 12/2023 y calculado por el INE tomando el menor de tres referencias: la variación anual del IPC, la del IPC subyacente y una tasa media ajustada. Por construcción, nunca puede superar al IPC, y por eso sustituye su uso directo en la actualización de rentas.
¿Puedo subir el alquiler dos veces en un año?
No. La actualización solo puede aplicarse una vez al año, en el aniversario del contrato, y requiere que la subida esté prevista en el contrato y se notifique de forma expresa al arrendatario.
Ponle números a tu piso, no a la media del mercado
Vemos tu piso, contamos habitaciones reales y te damos el ingreso y el margen que soporta, con sus gastos. Si no compensa pasarlo a habitaciones, te lo decimos y ahí se acaba la conversación.
Fuentes
- Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda — régimen de actualización de rentas.
- Índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda (IRAV) — Instituto Nacional de Estadística.
- Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, artículo 18.