Registro de arrendamientos: qué anuló el Supremo y qué te sigue obligando

Entre julio de 2025 y mayo de 2026 el Registro Único de Arrendamientos fue una obligación real y bien visible: cada alojamiento de corta duración recibía un número identificativo —el NRA, también llamado NRUA—, las plataformas de reserva tenían que mostrarlo en el anuncio, verificarlo contra el registro y retirar en 48 horas los anuncios con números inexistentes o suspendidos. Durante ese año, el NRA fue en la práctica el DNI de los alquileres de corta duración.

Ese registro estatal ya no existe: el Tribunal Supremo lo anuló. Y sin embargo seguimos atendiendo llamadas de propietarios que están tramitando el número, o que han contratado a alguien para que se lo tramite. Conviene separar con cuidado qué se ha caído y qué sigue en pie, porque lo segundo es bastante más de lo que la gente se imagina.

Qué anuló el Supremo y qué dejó intacto

La sentencia 620/2026 del Tribunal Supremo, de mayo de 2026, anuló los preceptos del Real Decreto 1312/2024 que creaban el registro único estatal de arrendamientos de corta duración y su número identificativo. No fue un pronunciamiento suelto: hubo otras sentencias en el mismo sentido —649/2026, 669/2026 y 697/2026—.

El motivo no es de contenido, es de competencias. El Estado carece de título para montar un registro nacional que se superponga a los registros autonómicos de alojamientos, que son los que ya venían funcionando y los que la ley atribuye a las comunidades autónomas. Traducido a lo que le importa a un propietario: hoy nadie puede exigirte un número de registro estatal para publicar tu anuncio en una plataforma. Ni la plataforma, ni un gestor, ni un intermediario que te cobre por conseguirlo.

Y aquí está el error contrario, el que vemos casi tanto como el primero: de la anulación no se sigue que ya no haya que registrar nada. Los registros autonómicos siguen vivos y siguen siendo la puerta de entrada al uso turístico. En la Comunidad de Madrid, quien destine una vivienda a uso turístico tiene que inscribirla en el registro autonómico correspondiente, exactamente igual que antes de julio de 2025. Ahí no ha cambiado absolutamente nada.

Sentado eso, la pregunta que nos hacen los propietarios sigue siendo la misma: «yo alquilo habitaciones, ¿me afecta?».

La línea divisoria: qué tipo de arrendamiento tienes

Todo depende de dónde caiga tu contrato dentro de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que distingue tres cosas:

Dicho de otro modo: lo que activa la obligación de registro no es alquilar una habitación, es comercializarla como alojamiento turístico. Si tus habitaciones son la residencia habitual de quien vive en ellas y tienes contratos de vivienda, estás fuera de ese régimen —lo estabas con el NRA y lo sigues estando ahora—.

Si haces alquiler de temporada, lo que ha cambiado

Durante 2024 y 2025 muchos propietarios se movieron hacia el alquiler de temporada buscando esquivar las prórrogas de la Ley de Vivienda. El regulador ha ido cerrando esa puerta por dos vías simultáneas, y la sentencia del Supremo no reabre ninguna de las dos:

• Visibilidad. Caído el número estatal, la opacidad no vuelve. La obligación de las plataformas de transmitir datos de actividad sigue viva, en la línea del Reglamento (UE) 2024/1028, y la Ventanilla Única Digital continúa como pieza de coordinación y de transmisión estadística. La administración sigue viendo lo que antes no veía.
• Causa acreditable. La temporalidad tiene que responder a una causa real y demostrable —estudios, trabajo temporal, desplazamiento profesional—, no a la conveniencia del arrendador. Un contrato de temporada renovado indefinidamente a la misma persona que vive ahí todo el año es, materialmente, un contrato de vivienda mal calificado. Eso lo decide un juez mirando el contrato, no un registro.

El riesgo de calificar mal no es solo administrativo. Si un juez recalifica el contrato como arrendamiento de vivienda, aparecen de golpe las prórrogas obligatorias del artículo 9 de la LAU, y encima habrás perdido la reducción del IRPF durante los años en que declaraste como temporada.

Qué hay que tramitar hoy, si te toca

1. Comprueba la normativa autonómica y municipal primero. En Madrid, el uso turístico de una vivienda en edificio residencial está condicionado por el Plan RESIDE y por el Decreto autonómico de viviendas de uso turístico. Si tu piso no puede tener uso turístico, no hay registro que lo arregle.
2. Inscripción en el registro autonómico de viviendas de uso turístico, si vas a destinar la vivienda a ese uso. Es el trámite que sobrevive a la sentencia y el que de verdad te habilita.
3. Publica el número que resulte de esa inscripción en todos los anuncios y en cada plataforma donde comercialices, en los términos que exija la normativa autonómica.
4. No pagues por tramitar un NRA. Si alguien te ofrece conseguirte el número de registro estatal, te está vendiendo un trámite que el Tribunal Supremo anuló.

Una inscripción autonómica tampoco es un cheque en blanco: puede revisarse y decaer si el inmueble deja de cumplir los requisitos, con la retirada de anuncios que eso arrastra. El registro acredita, no blinda.

La capa de Madrid: Plan RESIDE

Conviene no confundir registros. En Madrid capital, el uso turístico de viviendas dentro de edificios residenciales está fuertemente restringido por el planeamiento municipal, que en la práctica exige acceso independiente en buena parte de la ciudad. La normativa autonómica de viviendas de uso turístico añade sus propios requisitos.

La anulación del registro estatal no ha ampliado ni un metro lo que el planeamiento permite. Y al revés: estar inscrito en el registro autonómico tampoco habilita un uso que la normativa local no permita. Son capas distintas y hay que superarlas todas.

Qué hacer si tienes un piso por habitaciones en Madrid

1. Revisa cómo están calificados tus contratos. Si son de vivienda y el destino es residencia habitual, no necesitas registro de ningún tipo.
2. Si son de temporada, decide. O tienen causa real acreditable y asumes la pérdida de la reducción fiscal, o los conviertes en contratos de vivienda. Lo que no es sostenible es la zona gris, y menos ahora que las plataformas siguen reportando tu actividad.
3. Si haces o quieres hacer turístico, ve al registro autonómico, no al estatal. Y comprueba antes el planeamiento, porque es lo que decide si el trámite tiene sentido siquiera.
4. Comprueba los estatutos de la comunidad antes de cualquier movimiento. Un estatuto que prohíba expresamente el arrendamiento por habitaciones o el uso turístico manda por encima de tu preferencia.
5. Documenta. Empadronamiento del inquilino, duración efectiva, forma de comercialización. Si algún día hay que acreditar el destino de vivienda, se acredita con papeles.

Cuando ponemos un piso en marcha revisamos estatutos, cédula y calificación de contratos antes de publicar nada. No es la parte glamurosa del trabajo, pero es la que evita que un piso rentable se convierta en un expediente —o que pagues por un trámite que ya no existe—.

Preguntas frecuentes

¿Es obligatorio el número de registro de alquiler (NRA)?

Ya no. La sentencia 620/2026 del Tribunal Supremo, de mayo de 2026, anuló los preceptos del Real Decreto 1312/2024 que creaban el registro único estatal de arrendamientos y su número (NRA o NRUA), porque el Estado carece de título competencial para montar un registro nacional superpuesto a los autonómicos. Hoy nadie puede exigirte un número estatal para anunciar tu vivienda en una plataforma. Lo que sí sigue obligando es el registro autonómico —en la Comunidad de Madrid, la inscripción de la vivienda de uso turístico— y la obligación de las plataformas de transmitir datos de actividad.

¿El alquiler por habitaciones necesita registro?

Depende de cómo lo comercialices, no de que sea una habitación. Si la habitación es la vivienda habitual del inquilino y tienes contrato de vivienda, queda fuera de cualquier registro de alojamiento. Si la comercializas como alojamiento turístico, entras en el régimen turístico autonómico y necesitas la inscripción que exija tu comunidad autónoma.

¿Dónde se solicita el número de registro?

El trámite estatal ya no existe: la Ventanilla Única Digital sigue en pie como pieza de coordinación y de transmisión estadística, pero no expide un número obligatorio. Si haces uso turístico en Madrid, el trámite vivo es la inscripción en el registro de viviendas de uso turístico de la Comunidad de Madrid, con el planeamiento municipal comprobado antes.