El contrato de habitación: las doce cláusulas que importan

Hay tres decisiones en un contrato de habitación que valen más que todas las demás juntas: cómo lo calificas, cuánto dura y qué garantías pides. El resto son detalles importantes, pero detalles. Empecemos por la primera, que es donde se cometen los errores más caros.

Decisión 1: vivienda o temporada

La Ley de Arrendamientos Urbanos distingue entre arrendamiento de vivienda (artículo 2), cuyo destino primordial es satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, y arrendamiento para uso distinto de vivienda (artículo 3), donde caen los de temporada.

La tentación de firmar todo como temporada es evidente: se elimina la prórroga obligatoria. El problema es doble. Primero, que la temporalidad tiene que responder a una causa real y acreditable —estudios, trabajo temporal, desplazamiento profesional—, y un contrato de temporada renovado tres años seguidos a la misma persona que vive ahí todo el año es un contrato mal calificado que un juez puede recalificar. Segundo, que renunciar a la reducción del IRPF cuesta miles de euros al año, como calculamos en el artículo de fiscalidad.

Decisión 2: la duración

En arrendamiento de vivienda, el plazo pactado se prorroga obligatoriamente por voluntad del arrendatario hasta cinco años si el arrendador es persona física, o siete si es persona jurídica. Pactar un año no significa un año: significa un año más las prórrogas que el inquilino quiera hasta llegar al tope.

Esto asusta a muchos propietarios y suele ser un miedo mal calibrado en el alquiler por habitaciones, donde la rotación natural es alta: la mayoría de los inquilinos de habitación se van por su cuenta antes de los dos años, por trabajo, por pareja o por mudarse a un piso propio. La prórroga es un derecho que en la práctica se ejerce poco en este segmento.

Lo que sí conviene es escalonar los vencimientos. Cinco contratos que vencen todos en septiembre son una bomba de relojería: si coinciden dos salidas, el piso se queda al 60% de golpe.

Decisión 3: fianza y garantías

• Fianza legal: una mensualidad en arrendamiento de vivienda. Es obligatoria y hay que depositarla en el organismo autonómico correspondiente. No cubre impago de renta, cubre desperfectos.
• Garantía adicional: la LAU permite pactarla, con el límite de dos mensualidades adicionales en contratos de hasta cinco años. Es la herramienta útil frente al impago y se usa poco.
• Aval o avalista: razonable con inquilinos sin histórico de ingresos, como estudiantes.

Las doce cláusulas que revisamos siempre

1. Identificación de la habitación. Cuál es, con su superficie y, si es posible, un plano o una referencia clara. «Una habitación del piso» no vale.
2. Zonas comunes de uso compartido. Cocina, salón, baños, terraza, tendedero. Qué se comparte y con cuántas personas.
3. Destino. Declaración expresa de que la habitación se destina a residencia habitual y permanente del arrendatario. Esta frase es la que sostiene la reducción del IRPF.
4. Renta y qué incluye. Importe, forma de pago, cuenta y día. Y el detalle de qué va dentro: luz, agua, gas, internet y limpieza de zonas comunes.
5. Cláusula de actualización. Sin ella no se puede subir la renta nunca. Referencia al IRAV y periodicidad anual en el aniversario.
6. Fianza y garantías adicionales, con su importe, su depósito y las condiciones de devolución.
7. Duración y preaviso. Plazo, prórrogas y el preaviso que debe dar el arrendatario para salir (mínimo 30 días transcurridos los seis primeros meses, en arrendamiento de vivienda).
8. Normas de convivencia. Ruidos, invitados, uso de zonas comunes, limpieza, mascotas y fumar. En un piso compartido esto no es paternalismo: es lo que evita que un inquilino haga irse a los otros cuatro.
9. Consumo desproporcionado de suministros. Una cláusula que permita repercutir el exceso cuando el consumo se desvía de forma significativa de la media histórica del piso. Es razonable, es justa y evita el problema del calefactor eléctrico encendido en enero con la ventana abierta.
10. Conservación y reparaciones. Quién asume qué. Las reparaciones necesarias para mantener la habitabilidad son del arrendador; las derivadas del uso ordinario, del arrendatario.
11. Prohibición de cesión y subarriendo sin consentimiento escrito. En habitaciones es especialmente importante: sin esta cláusula puedes encontrarte con alguien a quien nunca has visto durmiendo en tu piso.
12. Protección de datos. Información sobre el tratamiento de los datos del arrendatario, base legitimadora y plazo de conservación. Es obligatorio y se olvida en el 90% de los contratos particulares.

Lo que no debe decir nunca

• Renuncia del inquilino a la prórroga legal. Es nula en arrendamiento de vivienda y contamina la credibilidad del resto del contrato.
• Facultad del arrendador de entrar en la habitación sin avisar. Además de nula, es la clase de cláusula que un juez lee con muy mala cara.
• Penalizaciones desproporcionadas por salida anticipada. La LAU fija el criterio: una mensualidad por cada año que reste de contrato, proporcional al tiempo restante, y solo si se pactó expresamente.
• Servicios de tipo hotelero. Limpieza de la habitación del inquilino, cambio de sábanas o toallas. Además de no aportar nada al modelo, arrastra el rendimiento hacia actividad económica y hace perder la reducción del IRPF.

La documentación que acompaña al contrato

• Copia del DNI o NIE del arrendatario.
• Justificación de solvencia: contrato de trabajo, últimas nóminas o justificante de ingresos recurrentes.
• Inventario fotografiado y fechado de la habitación y de las zonas comunes, firmado por ambas partes. Es lo que decide una discusión sobre la fianza dieciocho meses después.
• Certificado de eficiencia energética y cédula de habitabilidad del inmueble.
• Lecturas de contadores en la fecha de entrada, si hay repercusión de consumos.

Por qué esto no es burocracia

Un contrato bien hecho no evita los problemas: evita que los problemas duren catorce meses en lugar de seis, y que cuesten el doble. La diferencia entre un procedimiento de desahucio limpio y uno que se enreda casi siempre está en el documento que se firmó al principio.

En los pisos que gestionamos, cada contrato de habitación sale con estas doce cláusulas, con su inventario fotográfico y con la documentación de solvencia archivada. No es por gusto por el papeleo: es que la morosidad media en Madrid supera los 10.400 € y el mejor momento para defenderse de eso es antes de entregar las llaves.

Preguntas frecuentes

¿El alquiler de una habitación se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos?

Depende del destino. Si la habitación constituye la vivienda habitual del inquilino, se le aplica el régimen del arrendamiento de vivienda del artículo 2 de la LAU. Si es de temporada, se rige por el artículo 3 como arrendamiento para uso distinto de vivienda, con reglas muy diferentes.

¿Cuánta fianza se puede pedir por una habitación?

Una mensualidad de fianza legal, obligatoria y depositable en el organismo autonómico correspondiente, más las garantías adicionales que se pacten, que en contratos de hasta cinco años no pueden superar dos mensualidades adicionales.

¿Se puede echar a un inquilino de una habitación?

Solo por las causas y por el procedimiento previstos en la ley: impago, expiración del plazo sin prórroga aplicable o incumplimiento grave. Cambiar la cerradura o cortar los suministros es un delito, con independencia de lo justificado que se sienta el propietario.