Un propietario que cobra 30.000 € al año por habitaciones y se deduce 8.000 € de gastos tiene un rendimiento neto de 22.000 €. Con la reducción del 50%, tributa por 11.000 €. Sin ella, por 22.000 €. A un tipo marginal del 37%, la diferencia son 4.070 € al año. Por eso conviene entender bien de qué depende.
De dónde viene la reducción y qué cambió en 2023
El artículo 23.2 de la Ley del IRPF permite reducir el rendimiento neto positivo cuando el inmueble se destina al arrendamiento de vivienda. Históricamente esa reducción era del 60% para todo el mundo. La Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda la reescribió y la convirtió en un abanico:
| Tramo | Requisito | ¿Aplica en Madrid? |
|---|---|---|
| 60% | Contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023 (derecho adquirido) | Sí |
| 50% | Régimen general para contratos posteriores, sin requisitos adicionales | Sí |
| 60% (obra) | Vivienda rehabilitada en los dos años anteriores al contrato | Sí, si se acredita |
| 70% | Zona tensionada con inquilino de 18 a 35 años, o alquiler social / programa público | No, salvo el supuesto de alquiler social |
| 90% | Zona tensionada con rebaja de al menos un 5% sobre el contrato anterior | No |
Los tramos del 70% y el 90% exigen que el inmueble esté en zona de mercado residencial tensionado. La Comunidad de Madrid no ha declarado ninguna: lo analizamos en este artículo.
Es decir, en la práctica, para un propietario en Madrid la conversación se reduce a dos números: 60% si el contrato es anterior a mayo de 2023, 50% si es posterior. Y a una pregunta: ¿el alquiler por habitaciones entra?
Qué dice exactamente la Dirección General de Tributos
Entra. La Dirección General de Tributos ha admitido en varias consultas que el arrendamiento de una vivienda por habitaciones puede beneficiarse de la reducción del artículo 23.2, siempre que se cumplan dos condiciones que conviene leer despacio:
- Que el destino primordial del arrendamiento sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, en línea con el concepto del artículo 2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. No basta con que la habitación esté en una vivienda: tiene que ser la vivienda del inquilino.
- Que no se presten servicios propios de la industria hotelera y que el arrendamiento no constituya actividad económica en el sentido del artículo 27.2 de la Ley del IRPF.
El razonamiento es sencillo: la ley habla del destino del arrendamiento, no de si se arrienda la vivienda completa o una parte de ella. Si cada contrato de habitación es, para su inquilino, el sitio donde vive de forma permanente, estamos ante arrendamiento de vivienda.
Los cuatro errores que hacen perder la reducción
1. Firmar contratos de temporada por comodidad
Es tentador: el contrato de temporada da más flexibilidad para recuperar la habitación y no arrastra las prórrogas del artículo 9 de la LAU. Pero además de que la temporalidad tiene que estar justificada por una causa real y acreditable —estudios, trabajo temporal, desplazamiento profesional—, si el contrato es de temporada la reducción desaparece. Firmar de temporada a alguien que lleva tres años viviendo ahí es, además, un contrato mal calificado.
2. Prestar servicios de tipo hotelero
Limpieza de las zonas comunes: sin problema, es mantenimiento del inmueble. Limpieza dentro de la habitación del inquilino, cambio de sábanas y toallas, recepción, desayuno o servicio de lavandería personal: eso ya son servicios propios de la industria hotelera, y arrastran el rendimiento hacia actividad económica, donde no hay reducción alguna.
3. No declarar el rendimiento y esperar a que Hacienda lo descubra
La reducción solo se aplica sobre rendimientos declarados por el contribuyente. Si el alquiler aflora en una comprobación de la Administración, se pierde el derecho a reducirlo. Es una regla explícita y no admite matices.
4. Contratos sin identificar la habitación ni el uso
Si el contrato no deja claro qué habitación se arrienda, con qué zonas comunes y para qué uso, se complica acreditar el destino de vivienda. Escribimos sobre cómo debe estar redactado en el análisis del contrato de habitación.
Un ejemplo con números
Piso de cinco habitaciones en Madrid, ingresos anuales de 30.000 € y gastos deducibles de 9.400 € (suministros, limpieza, comunidad, IBI, seguro, amortización, reparaciones y honorarios de gestión).
| Concepto | Con reducción del 50% | Sin reducción |
|---|---|---|
| Ingresos íntegros | 30.000 | 30.000 |
| Gastos deducibles | −9.400 | −9.400 |
| Rendimiento neto | 20.600 | 20.600 |
| Reducción art. 23.2 | −10.300 | 0 |
| Base que tributa | 10.300 | 20.600 |
| Cuota estimada al 37% | 3.811 | 7.622 |
| Diferencia | 3.811 € al año | |
Tipo marginal del 37% a efectos ilustrativos; el tipo real depende del resto de rentas del contribuyente y de la escala autonómica. Esto no es asesoramiento fiscal: contrasta tu caso con tu asesor.
La amortización, el gasto que casi nadie aprovecha bien
Antes de aplicar la reducción hay que calcular el rendimiento neto, y ahí el gasto más ignorado es la amortización del inmueble: el 3% anual sobre el mayor de dos valores, el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, excluyendo en ambos casos el valor del suelo.
En un piso comprado por 300.000 € con un 40% de valor de suelo, la base amortizable son 180.000 € y la amortización anual 5.400 €. Es un gasto que no sale de tu bolsillo ese año y que reduce el rendimiento neto de forma sustancial. También se amortiza el mobiliario, al 10% anual. Lo detallamos en la lista completa de gastos deducibles.
Qué hacer, en concreto
- Revisa cómo están calificados tus contratos actuales. Si son de temporada y el inquilino lleva ahí más de un año con residencia habitual, tienes un problema doble: fiscal y de calificación del contrato.
- Redacta los nuevos como arrendamiento de vivienda, identificando la habitación, las zonas comunes de uso compartido y el destino de residencia habitual del arrendatario.
- Separa lo que es mantenimiento del inmueble de lo que es servicio a la persona. Limpieza de zonas comunes sí; limpieza de la habitación del inquilino, no.
- Declara siempre, aunque el rendimiento sea pequeño. La reducción solo protege lo declarado.
- Guarda los justificantes de todo, incluida la amortización y el reparto suelo/vuelo del valor catastral.
Cuando gestionamos un piso, los contratos salen redactados con este criterio y la liquidación mensual llega desglosada de forma que tu asesor pueda usarla directamente en la declaración. No hacemos de asesoría fiscal —para eso está tu asesor— pero sí nos aseguramos de que la operativa no te cueste la reducción por un descuido de redacción.
Preguntas frecuentes
¿Se puede aplicar la reducción del IRPF alquilando habitaciones?
Sí. La Dirección General de Tributos admite aplicar la reducción por arrendamiento de vivienda del artículo 23.2 de la Ley del IRPF cuando cada habitación se destina a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino y no se prestan servicios propios de la industria hotelera.
¿Qué porcentaje de reducción se aplica en Madrid?
El 50% para contratos firmados a partir del 26 de mayo de 2023 y el 60% para los anteriores. Los tramos del 70% y del 90% exigen que la vivienda esté en zona de mercado residencial tensionado, y la Comunidad de Madrid no ha declarado ninguna.
¿El alquiler de temporada da derecho a reducción?
No. El arrendamiento de temporada se rige por el artículo 3 de la LAU como arrendamiento para uso distinto de vivienda y no da derecho a la reducción por arrendamiento de vivienda del IRPF.
Ponle números a tu piso, no a la media del mercado
Vemos tu piso, contamos habitaciones reales y te damos el ingreso y el margen que soporta, con sus gastos. Si no compensa pasarlo a habitaciones, te lo decimos y ahí se acaba la conversación.
Fuentes
- Ley 35/2006 del IRPF, artículo 23.2, en la redacción dada por la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda.
- Consultas vinculantes de la Dirección General de Tributos sobre arrendamiento por habitaciones y reducción por arrendamiento de vivienda.
- Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, artículos 2 y 3.
- Manual práctico de Renta, Agencia Tributaria — arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda.