La fórmula es sencilla y casi nadie la ejecuta entera:
La lista completa
Tributos y tasas
IBI, tasa de basuras, tasa de vado si la hay, y cualquier tributo no estatal que recaiga sobre el inmueble o sus rendimientos y que no tenga carácter sancionador.
Gastos de comunidad
Las cuotas ordinarias, íntegramente. Las derramas hay que mirarlas con cuidado: si financian una reparación, son gasto del año; si financian una mejora —instalar un ascensor donde no lo había, por ejemplo—, incrementan el valor de adquisición y se recuperan vía amortización.
Intereses y gastos de financiación
Los intereses de la hipoteca son deducibles. El capital amortizado no. Es un error frecuentísimo: se deduce la cuota entera en lugar de la parte de intereses. Pide a tu banco el certificado anual con el desglose.
Reparación y conservación
Pintar, arreglar una caldera, sustituir una persiana rota, revisar la instalación eléctrica. Todo lo que mantiene el uso normal del inmueble.
Amortización del inmueble
Es el gasto más grande y el que más se ignora. 3% anual sobre el mayor entre el coste de adquisición satisfecho y el valor catastral, excluyendo en ambos casos el valor del suelo.
| Dato | Ejemplo |
|---|---|
| Precio de compra + gastos e impuestos | 320.150 € |
| Proporción de suelo según valor catastral | 40% |
| Base amortizable (construcción) | 192.090 € |
| Amortización anual (3%) | 5.763 € |
La proporción suelo/construcción se toma del recibo del IBI, que desglosa valor catastral del suelo y de la construcción. En el coste de adquisición se incluyen los gastos e impuestos inherentes a la compra (ITP, notaría, registro, gestoría).
Un propietario que no deduce esos 5.763 € está tributando de más todos los años. Y si el piso se compró hace veinte años, son veinte ejercicios de amortización no aplicada que ya no se recuperan.
Amortización del mobiliario
Los bienes cedidos con la vivienda —muebles, electrodomésticos, colchones— se amortizan al 10% anual durante diez años. En un piso de habitaciones equipado con 14.000 € de mobiliario son 1.400 € al año de gasto deducible. Guarda las facturas.
Servicios y suministros
Todo lo que pagues tú: luz, agua, gas, internet, limpieza de zonas comunes, portería. En el alquiler tradicional casi nada; en el alquiler por habitaciones, una partida muy relevante que ronda los 3.300 € anuales en un piso de cinco habitaciones.
Servicios profesionales
Honorarios de gestión inmobiliaria, de administración, de abogado, notaría o procurador cuando estén vinculados al arrendamiento. El 15% de gestión es gasto deducible, lo que reduce su coste efectivo: con un tipo marginal del 37% y la reducción del 50% aplicándose después, el coste neto real de la gestión es sensiblemente menor que el nominal.
Seguros
Seguro de hogar, de responsabilidad civil, de impago de alquiler. Todos deducibles.
Saldos de dudoso cobro
Las cantidades impagadas por el inquilino son deducibles si han transcurrido más de seis meses entre la primera gestión de cobro y el fin del periodo impositivo, o si el deudor está en concurso. Si después se cobran, se computan como ingreso del año en que se cobren.
Gastos de formalización
Publicidad del anuncio, gastos de captación de inquilinos, redacción de contratos, certificado energético.
Reparación o mejora: la distinción que más dinero mueve
| Intervención | Calificación | Tratamiento |
|---|---|---|
| Pintar el piso | Reparación | Gasto del año |
| Sustituir una caldera averiada por otra equivalente | Reparación | Gasto del año |
| Cambiar el suelo deteriorado | Reparación | Gasto del año |
| Añadir un segundo baño | Mejora | Mayor valor de adquisición |
| Cerrar una terraza para hacer habitación | Mejora | Mayor valor de adquisición |
| Instalar aire acondicionado donde no había | Mejora | Mayor valor de adquisición |
| Sustituir ventanas por otras de mejor aislamiento | Zona gris | Depende del alcance |
Que algo sea mejora no significa que se pierda: se incorpora al valor de adquisición, se amortiza al 3% anual desde su puesta en uso y reduce la ganancia patrimonial el día que vendas. Simplemente se recupera despacio en lugar de de golpe.
El error caro es el contrario: deducir como gasto del año una obra que es claramente mejora. Es una de las cosas que la Administración comprueba con más frecuencia, y la factura desglosada del constructor es lo que decide la discusión. De ahí que insistamos tanto en pedir presupuestos por partidas.
Cuando el piso no está alquilado todo el año
Los gastos se deducen en proporción al tiempo en que el inmueble ha estado arrendado. Si el piso estuvo alquilado nueve meses, se deduce nueve doceavos de los gastos anuales. Y por los meses vacíos hay que imputar renta inmobiliaria, que es un ingreso ficticio calculado sobre el valor catastral.
En el alquiler por habitaciones el prorrateo se hace por habitación y por días. Es engorroso a mano y trivial si la información está bien registrada, que es una de las razones por las que nuestro portal guarda cada cargo y cada gasto con su fecha y su imputación al piso: la liquidación anual sale de ahí directamente.
La lista para tu asesor
- Certificado bancario con el desglose de intereses del año.
- Recibo del IBI con el desglose de valor catastral de suelo y construcción.
- Escritura de compra y facturas de ITP, notaría, registro y gestoría, para fijar el coste de adquisición.
- Facturas de mobiliario, con fecha de puesta en uso.
- Facturas de obra desglosadas por partidas, separando reparación de mejora.
- Recibos de comunidad, con las derramas identificadas y su concepto.
- Pólizas y recibos de seguros.
- Facturas de suministros y de servicios profesionales.
- Documentación de las gestiones de cobro de impagados, con fechas.
- Detalle de días arrendados por inmueble o por habitación.
Esto no es asesoramiento fiscal: cada situación tiene matices y conviene contrastarla con tu asesor. Lo que sí podemos decir es que la diferencia entre un propietario que deduce bien y uno que no suele estar entre 1.500 y 4.000 € al año sobre el mismo piso y el mismo alquiler. Es mucho dinero por una carpeta bien ordenada.
Preguntas frecuentes
¿Cómo se calcula la amortización de un inmueble alquilado?
Un 3% anual sobre el mayor de dos valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, excluyendo en ambos casos el valor del suelo. En un piso comprado por 300.000 € con un 40% de valor de suelo, la base amortizable son 180.000 € y la amortización anual 5.400 €.
¿Se pueden deducir los intereses de la hipoteca del alquiler?
Sí, los intereses y demás gastos de financiación son deducibles, pero junto con los gastos de reparación y conservación tienen un límite: no pueden superar los ingresos íntegros del inmueble en el año. El exceso se puede deducir en los cuatro años siguientes.
¿Cuál es la diferencia entre reparación y mejora a efectos fiscales?
La reparación mantiene el uso normal del bien y es gasto deducible del año. La mejora amplía la superficie, aumenta la capacidad o alarga la vida útil, y no es gasto: incrementa el valor de adquisición y se recupera vía amortización o al vender.
Ponle números a tu piso, no a la media del mercado
Vemos tu piso, contamos habitaciones reales y te damos el ingreso y el margen que soporta, con sus gastos. Si no compensa pasarlo a habitaciones, te lo decimos y ahí se acaba la conversación.
Fuentes
- Ley 35/2006 del IRPF, artículo 23.1 — gastos deducibles del rendimiento del capital inmobiliario.
- Reglamento del IRPF, artículo 13 — amortización del inmueble y de los bienes cedidos con la vivienda.
- Manual práctico de Renta, Agencia Tributaria — rendimientos del capital inmobiliario.