El alquiler de larga estancia es el modelo por defecto del patrimonio inmobiliario español, y tiene una virtud que ningún otro iguala: bien montado, funciona solo durante años. Un buen inquilino, un buen contrato y una renta bien fijada producen una década de ingresos con una fracción del trabajo de cualquier alternativa.
El problema es la palabra «bien». Las tres decisiones de las que depende todo se toman en las primeras semanas, y los errores no avisan hasta que son caros.
Cuándo es el modelo correcto
Lo decimos con claridad porque también gestionamos el modelo contrario: no todos los pisos deben ir a habitaciones. La larga estancia gana cuando se dan una o varias de estas condiciones:
- Tres habitaciones o menos. Con pocas unidades, el ingreso extra del modelo por habitaciones no cubre los suministros, la limpieza y la mayor gestión. La aritmética la hicimos aquí.
- Zona prime. En Salamanca o Chamberí, donde el piso entero ya se paga muy caro por metro, el diferencial por habitaciones se estrecha.
- Perfil familiar del piso y del barrio. Un tercero exterior junto a un colegio en Chamartín tiene su mejor inquilino en una familia, no en cinco profesionales.
- Prioridad absoluta a la simplicidad. Un contrato, un cobro, una relación. Hay propietarios para los que eso vale más que un 25% adicional, y es una preferencia perfectamente racional.
Los números del modelo en 2026
Piso de 90 m² en un distrito intermedio, alquilado entero por 1.550 € al mes:
| Concepto | Anual |
|---|---|
| Renta (11 meses efectivos, contando rotación media) | 17.050 € |
| IBI, comunidad, seguro y basuras | −2.160 € |
| Mantenimiento y reposición | −400 € |
| Gestión profesional (7% de lo cobrado) | −1.194 € |
| Resultado antes de impuestos y amortización | 13.296 € |
Con la reducción del 50% del IRPF y la amortización bien aplicada, la carga fiscal efectiva de ese resultado baja de forma sustancial — el detalle está en gastos deducibles. Sin gestión profesional, súmale entre 15 y 25 horas al año de tu tiempo y el riesgo de los errores que siguen.
Decisión 1: el inquilino, que es el 80% del resultado
En larga estancia no hay diversificación: un solo inquilino concentra el 100% del ingreso. Con la deuda media por impago en España en 8.489 € —y por encima de 10.400 € en Madrid— y procedimientos judiciales de seis a doce meses, elegir mal no es un contratiempo, es el peor resultado económico posible del piso.
El filtro mínimo serio: justificante de ingresos recurrentes, últimas nóminas, vida laboral, ratio de esfuerzo por debajo del 35% y consulta de ficheros de morosidad de arrendamientos. Y una regla que a los particulares les cuesta aplicar: el piso vacío tres semanas más es mejor negocio que el inquilino equivocado diez años.
A eso se suma el seguro de impago —entre el 3% y el 5% de la renta anual, con defensa jurídica incluida— que en este modelo, a diferencia del de habitaciones, consideramos casi imprescindible: cubre precisamente el riesgo que aquí no se puede diversificar.
Decisión 2: la renta de salida
En un contrato que va a durar cinco años o más, con la actualización anual topada por el IRAV —hoy en el 2,44%, y por diseño siempre por debajo del IPC—, la renta con la que sales es la que vas a arrastrar durante años. Salir 100 € por debajo de mercado para alquilar una semana antes cuesta más de 6.000 € en cinco años.
La renta correcta se fija con comparables reales de la calle y del estado del piso, no con el recuerdo de lo que cobraba el vecino en 2022. Y al no haber zonas tensionadas declaradas en Madrid, el precio de salida es libre: el error de fijarlo mal es enteramente evitable.
Decisión 3: el contrato
Tres cláusulas concentran la mayoría de los problemas que vemos en contratos de particulares:
- La cláusula de actualización. Si no está, la renta queda congelada toda la vigencia del contrato. No es que se aplique el IRAV por defecto: es que no hay subida posible.
- Las garantías adicionales. La fianza legal es una mensualidad, pero la LAU permite pactar hasta dos más en contratos de hasta cinco años. En larga estancia, usarlas es de sentido común.
- El inventario fotografiado y firmado. Es lo que decide la discusión de la fianza cuando el inquilino se va siete años después. Sin él, la discusión la pierdes de antemano.
Y el marco de plazos hay que conocerlo antes de firmar, no después: prórroga obligatoria hasta cinco años (siete si eres sociedad), prórroga tácita de hasta tres más si nadie comunica lo contrario en plazo, y recuperación por necesidad propia solo si se pactó expresamente y pasado el primer año. La lista completa de obligaciones está en este checklist.
Qué incluye nuestra gestión al 7%
| Fase | Qué hacemos |
|---|---|
| Puesta en mercado | Comprobación documental (certificado energético, cédula, instalaciones), renta de salida con comparables, fotos y publicación en todos los portales |
| Selección | Filtrado de candidatos, verificación de solvencia y ficheros, visitas |
| Firma | Contrato completo, fianza depositada en el organismo autonómico, garantías adicionales, inventario fotografiado |
| Cada mes | Cobro, reclamación desde el primer día de retraso, incidencias y mantenimiento, liquidación con el detalle en el portal |
| Cada año | Actualización IRAV notificada en plazo, revisión de seguros, resumen anual para tu declaración |
7% mensual sobre lo efectivamente cobrado, con la doble garantía por contrato: 100% de ocupación y tu dinero el día 10. Sin cuota de alta, sin cobrar aparte la búsqueda de inquilino, sin permanencia. Si el piso no cobra, nosotros tampoco. Y todo lo que pasa con tu piso —cobros, gastos con su factura, incidencias— está en el portal del propietario, no en un PDF a fin de mes.
Cinco señales de que tu alquiler actual está mal llevado
- No sabes qué IRAV se aplicó en la última actualización — o no hubo actualización.
- La fianza no está depositada en el organismo autonómico. Es obligatorio y sancionable.
- El recibo llega «cuando puede» y nadie reclama el día 2.
- No existe inventario firmado de cómo se entregó el piso.
- La renta lleva más de tres años sin compararse con el mercado de la calle.
Cualquiera de las cinco tiene arreglo, y ninguna se arregla sola. Si te suenan dos o más, tu piso está rindiendo menos de lo que debería — y probablemente asumiendo más riesgo del que crees.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto se paga por la gestión de un alquiler de larga estancia?
En el mercado, entre el 5% y el 10% mensual más una mensualidad por la búsqueda de inquilino. Fraserte cobra un 7% mensual sobre lo efectivamente cobrado con todo incluido: captación, selección, contrato, cobros, reclamación de impagos, incidencias y liquidación mensual, sin cuota de alta ni cobro por búsqueda — y con la doble garantía por contrato: 100% de ocupación y cobro el día 10.
¿Qué renta un piso alquilado entero en Madrid en 2026?
El precio medio de Madrid capital ronda los 22,7 €/m² al mes, máximo histórico. Un piso de 90 m² en un distrito intermedio se mueve entre 1.500 y 1.700 € mensuales; la rentabilidad bruta media de la capital es del 4,7%.
¿Cuánto dura un contrato de alquiler de vivienda?
El plazo pactado se prorroga obligatoriamente por voluntad del inquilino hasta cinco años si el arrendador es persona física, o siete si es persona jurídica. Al terminar, hay prórroga tácita de hasta tres años más si ninguna parte comunica lo contrario en plazo.
Ponle números a tu piso, no a la media del mercado
Vemos tu piso, contamos habitaciones reales y te damos el ingreso y el margen que soporta, con sus gastos. Si no compensa pasarlo a habitaciones, te lo decimos y ahí se acaba la conversación.
Fuentes
- Precio medio del alquiler y rentabilidad bruta en Madrid capital, 2026.
- Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, artículos 9, 10, 18, 20 y 36.
- IRAV, dato vigente de 2026 — INE. Deuda media por impago 2025 — Observatorio del Alquiler.