Cuánto renta de verdad un piso por habitaciones en Madrid

Si has buscado «alquiler por habitaciones» alguna vez, habrás visto el mismo número repetido en todas partes: un 40% más de rentabilidad. Es un dato real, pero está incompleto, y la parte que falta no es menor: en el alquiler tradicional los suministros los paga el inquilino, y en el alquiler por habitaciones los paga el propietario, porque van dentro del precio.

Este análisis hace la cuenta entera sobre un piso concreto, con los precios de mercado de Madrid en 2026. El resultado sigue siendo favorable al modelo por habitaciones, pero por un margen bastante distinto del que se anuncia, y por razones que conviene entender antes de meterse.

El punto de partida: qué renta hoy un piso entero en Madrid

El precio medio del alquiler en Madrid capital alcanzó en 2026 su máximo histórico, en torno a 22,7 €/m² al mes, con una subida interanual cercana al 10%. Traducido a un piso concreto, un 90 m² en un distrito intermedio como Tetuán se mueve en el entorno de los 1.500–1.700 € mensuales.

Vamos a trabajar con un caso deliberadamente conservador: 90 m², cinco habitaciones alquilables, Tetuán, 1.550 € al mes si se alquila entero. Es un piso normal, no un chollo ni un activo prime.

El mismo piso, por habitaciones: el ingreso bruto

La habitación media en Madrid se sitúa en 2026 alrededor de los 575 € al mes, con un rango habitual que va de los 540 € en zonas periféricas a los 720 € en habitaciones con baño privado en zonas bien comunicadas. Para nuestro piso usamos 580 € por habitación.

Cinco habitaciones a 580 € son 2.900 € al mes, o 34.800 € al año si el piso estuviera lleno los doce meses. Ese «si» es la parte importante y volveremos a él.

Frente a los 18.600 € del alquiler tradicional, el ingreso bruto sube un 87%. Este es el número que se usa en los folletos. Ahora vamos a estropearlo.

Los gastos que solo existen en el modelo por habitaciones

Cuando alquilas el piso entero, los suministros van a nombre del inquilino y desaparecen de tu cuenta. Cuando alquilas por habitaciones con el precio «todo incluido» —que es lo que el mercado espera y lo que hace que las habitaciones se llenen—, vuelven a la tuya. En concreto:

• Luz, agua y gas. Con cinco personas en casa el consumo no es el de una pareja. En Madrid, entre 35 y 50 € por habitación y mes según la estación y el aislamiento del piso.
• Internet de fibra. Un solo contrato para todo el piso, entre 30 y 45 € al mes. Repartido entre cinco, poco. Pero es tuyo.
• Limpieza de zonas comunes. Sin esto el piso se degrada y la rotación se dispara. Una limpieza quincenal ronda los 70–90 € al mes.
• Reposición. Cinco personas usando la misma cocina, la misma lavadora y los mismos sofás gastan más que dos. Colchones, electrodomésticos y mobiliario duran menos.

En conjunto, entre 50 y 70 € por habitación y mes. Usaremos 55 €, que es una cifra prudente para un piso con instalaciones en buen estado.

La vacancia: el 100% de ocupación no existe

Aquí está la variable que más mueve el resultado y la que casi nadie pone en la tabla. Una habitación que se queda vacía tres semanas entre inquilinos son 435 € que no entran, y en un piso de cinco habitaciones con rotación normal eso pasa varias veces al año.

La contrapartida es que la demanda de habitaciones en Madrid es muy densa: la ocupación media de los espacios de coliving en la ciudad ronda el 95%. Aun así, y para no construir el argumento sobre el mejor de los casos, en la tabla usamos dos escenarios prudentes: 80%, como prueba de estrés, y 92%, que es una ocupación buena pero nada excepcional. (Cuando el piso lo gestionamos nosotros, la ocupación la garantizamos al 90% por contrato — pero preferimos que la cuenta aguante incluso por debajo de esa garantía.)

La cuenta completa, línea a línea

Piso de 90 m² en Tetuán, cinco habitaciones, cifras anuales en euros. Gestión profesional al 15% sobre lo efectivamente cobrado.

IBI, comunidad y seguro son idénticos en los tres escenarios: no cambian la decisión, pero se incluyen para que la cuenta esté completa. No se ha considerado hipoteca, que afecta por igual a todos los casos.

Dicho de otra forma: el 87% de mejora bruta se convierte en un 8% si la ocupación se queda en el suelo, y en un 30% con una ocupación normal. El modelo no gana por cobrar más, gana por cobrar más y llenar. Toda la operación se juega en la ocupación.

Corrijamos la ventaja que le hemos dado al alquiler tradicional

La tabla anterior asume que el piso entero está alquilado 12 de 12 meses, año tras año. En la práctica, cuando un inquilino se va hay que pintar, enseñar el piso, filtrar candidatos y firmar: entre tres semanas y dos meses. Si asumimos once meses efectivos en lugar de doce —que sigue siendo optimista—, el ingreso bruto baja a 17.050 € y el resultado a 14.490 €.

Esta es la comparación honesta, y explica por qué el rango que damos cuando nos preguntan es «entre un 20% y un 40% más en neto» y no el 40% bruto de los anuncios. También explica por qué el riesgo de vacío importa tanto en un modelo y tan poco en el otro: con cinco inquilinos, que uno se vaya te cuesta una quinta parte del ingreso; con uno solo, te cuesta todo.

El otro lado: qué pasa cuando alguien no paga

La comparación de ingresos ignora el riesgo, y en 2026 el riesgo no es teórico. La deuda media por impago del alquiler en España cerró el último ejercicio en 8.489 €, un 16,5% más que el año anterior, y en la provincia de Madrid sube hasta los 10.420 €. Los procesos judiciales para recuperar la vivienda tardan entre seis y doce meses.

Un impago en un piso alquilado entero significa cero ingresos durante todo ese tiempo, más la deuda acumulada. El mismo impago en un piso de cinco habitaciones significa perder el 20% del ingreso mientras el 80% restante sigue entrando y pagando el IBI, la comunidad y la hipoteca. Es una diferencia estructural, no un matiz. Lo desarrollamos en el análisis sobre morosidad.

Qué se lleva Hacienda, y por qué aquí hay una trampa

El rendimiento del alquiler de vivienda tributa en el IRPF como rendimiento del capital inmobiliario, con una reducción que en Madrid será normalmente del 50% para contratos firmados a partir del 26 de mayo de 2023, o del 60% para los anteriores. Las reducciones del 70% y el 90% exigen que la vivienda esté en zona de mercado residencial tensionado, y la Comunidad de Madrid no ha declarado ninguna.

La trampa está en que esa reducción solo se aplica al arrendamiento de vivienda. Si los contratos de habitación se redactan como arrendamiento de temporada o si se prestan servicios propios de la industria hotelera, se pierde. La Dirección General de Tributos sí admite aplicarla cuando cada habitación satisface la necesidad permanente de vivienda del inquilino, pero eso hay que poder acreditarlo. Es un detalle de redacción que vale miles de euros al año y lo explicamos entero en el análisis de fiscalidad.

Cuándo no compensa (que también pasa)

Hay pisos a los que este modelo no les aporta nada. Merece la pena reconocerlos antes de gastar dinero en una reforma:

• Pisos de dos o tres habitaciones. Con tres habitaciones el ingreso extra rara vez cubre los suministros, la limpieza y la gestión. La aritmética empieza a funcionar de verdad a partir de cuatro, y respira a partir de cinco.
• Zonas prime con renta de mercado muy alta. Si el piso entero ya se alquila a un precio muy elevado por metro, el diferencial se estrecha. En Salamanca o Chamberí, donde la rentabilidad bruta se mueve entre el 3% y el 4,1%, el cálculo hay que hacerlo con lupa.
• Comunidades que lo prohíben. Si los estatutos prohíben expresamente el arrendamiento por habitaciones, no hay operación. Se comprueba antes de nada, no después.
• Pisos con distribución imposible. Habitaciones interiores sin ventilación, un solo baño para seis personas o una cocina de dos metros condenan el piso a alta rotación, que es exactamente lo que mata la rentabilidad.

Cómo comprobar el número de tu piso

Los tres datos que deciden la operación son, por este orden: cuántas habitaciones alquilables salen de verdad, a qué precio se alquila cada una en esa calle concreta y qué ocupación media se puede sostener. Todo lo demás es aritmética.

Puedes hacer una primera aproximación con la calculadora de la página principal, que trabaja sobre el 80% de ocupación y descuenta ya los suministros y la gestión. Y si quieres el número real, hace falta ver el piso: la diferencia entre cuatro y cinco habitaciones, o entre un baño y dos, cambia el resultado más que cualquier hoja de cálculo.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto más se gana alquilando por habitaciones en Madrid?

En bruto, entre un 30% y un 90% más según la zona y el número de habitaciones. En neto, después de suministros, limpieza, mayor reposición y honorarios de gestión, la mejora habitual queda entre el 20% y el 40%, y depende sobre todo de la ocupación media que se consiga.

¿Qué rentabilidad bruta da un piso en Madrid en 2026?

La rentabilidad bruta media del alquiler en Madrid capital ronda el 4,7%, frente al 6,7% de la media nacional. En distritos prime como Salamanca baja al 3–3,5% y en la periferia sur y este sube al 7–10%. El alquiler por habitaciones se sitúa habitualmente por encima del alquiler tradicional de la misma zona.

¿Qué gastos asume el propietario en el alquiler por habitaciones?

Los suministros (luz, agua y gas), el internet y la limpieza de zonas comunes, porque van incluidos en el precio de la habitación. A eso se suma una reposición de mobiliario y electrodomésticos más alta que en el alquiler tradicional, por el mayor uso de las zonas comunes.