La Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda introdujo la figura de la zona de mercado residencial tensionado: un perímetro donde, una vez declarado, se limitan las rentas de los contratos nuevos y se restringen las subidas. La declaración corresponde a las comunidades autónomas.
Madrid cumple los criterios técnicos —el esfuerzo medio de los hogares para pagar el alquiler supera el 35% de sus ingresos y los precios han crecido muy por encima del IPC durante la última década— y aun así no ha declarado ninguna zona. La Consejería de Vivienda ha sido explícita: no las va a declarar y reclama la derogación de la ley, con el argumento de que limitar precios reduce todavía más la oferta.
Qué ganas como propietario
Libertad de precio en los contratos nuevos
En una zona declarada, la renta de un contrato nuevo no puede superar la del contrato anterior actualizada, y en el caso de los grandes tenedores tampoco puede rebasar el límite del sistema estatal de referencia de precios. En Madrid, nada de eso aplica: el precio de salida lo fija el mercado.
Esto es especialmente relevante en el alquiler por habitaciones, donde el precio por habitación es muy sensible a reformas y a la calidad de las zonas comunes. Si inviertes en un segundo baño y eso te permite subir 60 € por habitación, en Madrid puedes repercutirlo directamente.
Sin obligaciones informativas reforzadas
En zona tensionada hay que informar al arrendatario de la renta del contrato anterior y del valor de referencia. Fuera de ella, esa carga no existe.
Qué pierdes
Los tramos altos de la reducción del IRPF
Este es el coste real y casi nadie lo pone sobre la mesa. Las reducciones del 70% (inquilino de 18 a 35 años, o alquiler social) y del 90% (rebaja de al menos un 5% sobre el contrato anterior) están condicionadas a que la vivienda esté en zona declarada. Al no haberlas en Madrid, el techo práctico es el 50% —o el 60% si el contrato es anterior al 26 de mayo de 2023—.
| Rendimiento neto anual | Reducción 50% (Madrid) | Reducción 90% (zona tensionada) | Diferencia de base |
|---|---|---|---|
| 15.000 € | 7.500 € | 1.500 € | 6.000 € |
| 20.000 € | 10.000 € | 2.000 € | 8.000 € |
| 30.000 € | 15.000 € | 3.000 € | 12.000 € |
Base imponible que tributa en cada escenario. El tramo del 90% exige además bajar la renta al menos un 5%, así que la comparación no es directa: se cambia ingreso por ahorro fiscal. Pero conviene saber que en Madrid esa palanca sencillamente no está disponible.
Lo que sí sigue limitado, haya zona tensionada o no
Aquí hay una confusión frecuente. Que no haya zona tensionada no significa que puedas subir el alquiler lo que quieras a un inquilino que ya tienes. La actualización anual de un contrato en vigor se rige por el IRAV, el índice de referencia de arrendamientos de vivienda que publica el INE, y eso aplica en toda España.
El último dato publicado sitúa el IRAV en el 2,44%. Ese es el techo de la actualización anual para los contratos posteriores a mayo de 2023, y solo puede aplicarse una vez al año, en el aniversario del contrato. Lo explicamos en detalle en este artículo sobre el IRAV.
¿Puede cambiar? El escenario de declaración subsidiaria
La ley prevé que el Estado pueda declarar zonas de forma subsidiaria. Hasta mediados de 2026 no lo ha hecho en Madrid, pero es un riesgo regulatorio que un propietario con horizonte largo debería tener en el radar, sobre todo si su tesis de inversión depende de subir rentas de forma agresiva en los próximos años.
Qué haría un patrimonialista prudente con esa incertidumbre:
- No construir el caso base sobre subidas de renta. Si la operación solo funciona subiendo un 8% anual, no funciona. Los números deberían aguantar con una actualización tipo IRAV.
- Fijar bien el precio de salida. En un régimen de tope indexado al contrato anterior, la renta con la que entras hoy condiciona todo lo que puedas cobrar después. Salir barato «para llenar rápido» puede ser un error caro si mañana cambia el marco.
- Vigilar la calificación de los contratos. Buena parte del atractivo del alquiler por habitaciones y de temporada en 2025 y 2026 vino de propietarios buscando esquivar el marco de la Ley de Vivienda. Esa vía está siendo objeto de atención regulatoria creciente, y las reglas del alquiler de temporada y de habitaciones han ido estrechándose. Conviene estar del lado correcto por convicción, no por descuido.
El índice estatal de referencia, aunque no te obligue
El Ministerio mantiene un consultor público de precios de referencia (SERPAVI) donde puedes ver el rango estimado para una vivienda concreta. En Madrid no es vinculante al no haber zona declarada, pero sí es una referencia útil para saber si estás pidiendo por encima o por debajo del mercado, y para el caso de un piso heredado o recién comprado del que no tienes histórico.
En resumen
Madrid es hoy uno de los mercados grandes de España con más libertad de precio en contratos nuevos, y eso favorece al propietario que invierte en el activo y quiere que esa inversión se refleje en la renta. El precio a pagar es fiscal: se queda fuera de los tramos altos de reducción del IRPF. Para la inmensa mayoría de propietarios, ese intercambio sale a favor, porque el 70% y el 90% exigen contrapartidas —bajar la renta, alquilar a un perfil concreto— que casi siempre cuestan más de lo que ahorran.
Lo que no cambia es que las reglas se mueven. Si tienes un piso en Madrid y quieres que los números aguanten los próximos diez años y no solo los próximos doce meses, el punto de partida es tener el contrato bien calificado, la renta bien fijada y las cuentas al día. De eso va, en buena medida, nuestro trabajo.
Preguntas frecuentes
¿Hay zonas tensionadas en Madrid en 2026?
No. La Comunidad de Madrid ha rechazado declarar zonas de mercado residencial tensionado y ha pedido la derogación de la Ley de Vivienda. A mediados de 2026 no existe ninguna zona declarada en la región, ni por la comunidad autónoma ni de forma subsidiaria por el Estado.
¿Puedo poner el precio que quiera al alquiler en Madrid?
En un contrato nuevo, sí: al no haber zona tensionada declarada, no se aplican los topes de renta de la Ley de Vivienda ni la obligación de ceñirse al índice de referencia. Lo que sí está limitado es la actualización anual de un contrato en vigor, que se rige por el IRAV.
¿Qué pierdo por no estar en zona tensionada?
El acceso a las reducciones del IRPF del 70% y del 90%, que exigen que la vivienda esté en zona declarada. En Madrid la reducción aplicable es el 50% para contratos posteriores a mayo de 2023 y el 60% para los anteriores.
Ponle números a tu piso, no a la media del mercado
Vemos tu piso, contamos habitaciones reales y te damos el ingreso y el margen que soporta, con sus gastos. Si no compensa pasarlo a habitaciones, te lo decimos y ahí se acaba la conversación.
Fuentes
- Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda — régimen de zonas de mercado residencial tensionado.
- Declaraciones y posición oficial de la Consejería de Vivienda y Transportes de la Comunidad de Madrid, 2025–2026.
- Sistema estatal de referencia de precios del alquiler de vivienda (SERPAVI), Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.
- Datos de esfuerzo medio de los hogares madrileños y evolución de precios del alquiler, 2026.