Un contrato de alquiler de vivienda se firma en veinte minutos y gobierna cinco años. Esa asimetría explica casi todos los disgustos del sector: se descarga un modelo, se rellenan los huecos y no se vuelve a mirar hasta que hay un problema, cuando ya no se puede cambiar nada.
Lo que sigue recorre el contrato en su orden: qué está en juego en cada cláusula, qué escribir y qué error se comete. Si lo tuyo es una habitación, el régimen cambia bastante y tiene su propio texto: el contrato de habitación, cláusula a cláusula. Allí se cede una estancia en exclusiva y el resto en común; aquí, la vivienda entera. Esto es un análisis práctico, no asesoramiento legal.
Las partes: quién firma y con qué título
Nombre completo, DNI o NIE, domicilio a efectos de notificaciones y —esto casi nunca está— el correo electrónico designado por cada parte como canal válido: el día que tengas que requerir un pago, esa línea vale su peso en oro.
Tres situaciones que ningún modelo descargable contempla:
- Proindiviso. El piso heredado por tres hermanos al 33% no lo alquila «el que lleva el tema». La cosa común se administra por mayoría de cuotas, no de cabezas, y un arrendamiento largo o inscribible exige unanimidad. Que firmen todos, o uno con poder escrito.
- Gananciales. Arrendar un piso ganancial es administración ordinaria y basta un cónyuge, pero que firmen los dos ahorra discusiones. Si es privativo, firma solo su titular.
- Usufructo. Arrienda el usufructuario y las rentas son suyas, no del nudo propietario. Como la extinción del usufructo puede afectar al arrendamiento, que el nudo propietario comparezca también.
Si el arrendador es persona jurídica, la prórroga obligatoria no es de cinco años sino de siete.
Y una línea que decide si cobras: la solidaridad. Sin ella tendrás que reclamar a cada arrendatario su parte; con solidaridad expresa reclamas el 100% a cualquiera.
El inmueble, la referencia catastral y el destino
Dirección completa, superficie y referencia catastral, que identifica el inmueble sin ambigüedad y cuadra con el recibo del IBI. Enumera aparte los anejos —trastero, garaje, terraza privativa—: cada uno entra o no entra. Un garaje prestado de palabra es un derecho adquirido a los seis meses.
Después viene la cláusula de destino, la más barata de escribir y la más cara de equivocar. La ley separa el arrendamiento de vivienda del de uso distinto, donde caen el local y la temporada. De ese lado dependen cuatro cosas:
- Duración imperativa: cinco o siete años en vivienda; lo pactado, en uso distinto.
- Fianza: una mensualidad en vivienda, dos en uso distinto.
- Fiscalidad: la reducción del rendimiento neto en el IRPF —50% desde el 26 de mayo de 2023, 60% para contratos anteriores— solo existe en vivienda.
- Registro: la sentencia 620/2026 del Tribunal Supremo, de mayo de 2026, anuló el registro único estatal y su número, pero sigue en pie el registro autonómico —en Madrid, obligatorio para el uso turístico—; a la vivienda no le aplica ninguno de los dos.
De ahí el error clásico: firmar temporada porque «ata menos» cuando el inquilino va a vivir allí de forma permanente. Sin causa de temporalidad real y acreditable el contrato es de vivienda aunque el papel diga otra cosa: prórroga de cinco años y sin reducción del IRPF.
Aprovecha la cláusula para prohibir el uso turístico, el subarriendo por habitaciones y cualquier actividad económica; lo que no puedes prohibir es el empadronamiento. Y ten presente que la Comunidad de Madrid no ha declarado zonas tensionadas: ni hay tope de renta ni acceso a los tramos del 70% y del 90%.
Duración, prórroga obligatoria y salidas
Entiende esto antes de escribir un plazo: el que firmas es tu compromiso máximo, no el del inquilino. Él puede quedarse hasta cinco años —siete si eres persona jurídica— prorrogando año a año, y puede irse antes preavisando.
| Lo que firmas | Lo que ocurre en realidad |
|---|---|
| Contrato de 1 o de 3 años | Se prorroga a voluntad del inquilino, año a año, hasta 5. Tú no decides. |
| Contrato de 5 años | Llega al mismo sitio y ahorra cuatro renovaciones. |
| Arrendador persona jurídica | El suelo no son 5 años, son 7. |
| Vencido el 5.º o 7.º año sin preaviso | Prórroga tácita anual, hasta 3 años más. |
| Preaviso para no renovar al vencer el 5.º o el 7.º año | 4 meses el arrendador y 2 meses el inquilino (art. 10.1). Dentro de los cinco primeros años al inquilino le bastan 30 días (art. 9.1), y puede desistir con 30 días pasados los seis primeros meses (art. 11). |
Dos consecuencias. Firmar un año «para probar» no protege de nada, solo añade papeleo. Y si crees que vas a necesitar la vivienda, tienes que decirlo: la ley permite recuperarla antes de agotarse la prórroga obligatoria por necesidad del arrendador o de familiares en primer grado, pero solo si consta expresamente en el contrato.
Pasados seis meses, el inquilino puede desistir avisando con treinta días. Puedes pactar indemnización, y aquí casi todos los modelos fallan: es una mensualidad por cada año que quede por cumplir, prorrateando los periodos inferiores. Renta de 1.300 €, salida en el mes 18 de un contrato de cinco años: quedan 3,5 años, así que la indemnización pactable son 4.550 €. Sin cláusula, cero. Y una penalización fija de «tres meses en todo caso» es justo lo que un juez recorta.
Renta, fecha de pago y actualización
Renta en euros mensuales, en letra y en número, pagada por transferencia o domiciliación a una cuenta identificada en el contrato. La fecha es un dato, no una vaguedad: la ley la sitúa por defecto en los siete primeros días del mes, pero es pacto disponible. Escribe un día concreto. Un pago «a principios de mes» abre una zona gris de una semana; un pago el día 3 domiciliado convierte el impago en un hecho objetivo y fechado el día 4, la misma lógica con la que liquidamos al propietario el día 10. Exige recibo o justificante bancario: el efectivo sin recibo es la peor decisión probatoria posible.
Y llegamos a la cláusula que más dinero cuesta olvidar. Si el contrato no pacta expresamente la actualización anual, la renta no se actualiza. Nunca. No es automática, no se presume y no se recupera con efectos retroactivos.
La cuenta: 1.300 € pasan a 1.331,72 € el segundo año, 1.364,21 € el tercero, 1.397,50 € el cuarto y 1.431,60 € el quinto. Los cinco ejercicios suman 81.900 € frente a 78.000 € con la renta congelada.
El índice de referencia en vivienda es el IRAV, que sustituyó al IPC, con un valor manejado en 2026 del 2,44%. La cláusula debe fijar tres cosas: periodicidad anual, índice aplicable y efecto desde el mes siguiente a la notificación escrita. Esa notificación no es opcional: la actualización que no se notifica no se cobra ni se recupera hacia atrás. Lo desarrollamos en cómo aplicar el IRAV en 2026, y la carta está en el generador de documentos.
Fianza, depósito obligatorio y garantías adicionales
En vivienda la fianza legal es una mensualidad. Ni dos ni tres. Y su depósito en el organismo autonómico es obligatorio: en la Comunidad de Madrid, en la Agencia de Vivienda Social. No depositar es una infracción; el procedimiento, en la guía del depósito de fianza en Madrid. Tres precisiones que el contrato casi nunca recoge:
- No se actualiza durante los cinco primeros años (siete con arrendador persona jurídica).
- No es la última mensualidad. Escríbelo con esas palabras: un mes sin renta te deja sin cobertura frente a los daños que aparecen justo después.
- Devolución: un mes desde la entrega de llaves; pasado ese plazo el saldo devenga interés legal. Fija cómo se documenta esa entrega.
Las garantías adicionales son otra cosa y tienen tope legal en vivienda: en contratos de hasta cinco años —siete si el arrendador es persona jurídica— no pueden superar dos mensualidades, sea cual sea su forma. Dos matices: el fiador solidario debe firmar el contrato y renunciar a los beneficios de orden, división y excusión, porque un fiador simple te obliga a agotar antes el patrimonio del inquilino; y el seguro de impago lo paga el propietario, así que no consume ese tope y es deducible. La comparación, en seguro de impago frente a garantía de cobro; los criterios de criba, en cómo evaluar la solvencia de un inquilino.
Gastos, obras y uso de la vivienda
Los gastos generales —IBI, comunidad, basuras, seguro del continente— son por defecto del arrendador. Se pueden repercutir con dos condiciones acumulativas: pacto escrito y consignación del importe anual de esos gastos a la fecha de la firma. Sin ese importe el pacto no es exigible, y es el requisito que más se salta. Ojo al efecto fiscal: lo repercutido es ingreso íntegro aunque el tributo sea después deducible, de modo que repercutir 900 € de IBI no es cobrar 900 € limpios; lo ves en la calculadora fiscal del alquiler. Los suministros individualizables van al inquilino y lo razonable es que estén a su nombre.
En obras, la distinción que ordena todo es conservación frente a mejora. La conservación —lo necesario para mantener la vivienda habitable— es del arrendador, salvo las pequeñas reparaciones por desgaste de uso ordinario, que son del inquilino. La mejora la decide el propietario y, dentro de la prórroga obligatoria, exige preaviso legal y da derecho al inquilino a desistir o a una reducción proporcional de renta. Añade que el inquilino no puede modificar la configuración sin consentimiento escrito.
El subarriendo parcial y la cesión requieren consentimiento escrito. Escríbelo aunque la ley ya lo diga, porque el escenario real es un inquilino anunciando dos habitaciones en una plataforma: fija el número máximo de ocupantes y la obligación de comunicar cambios. Sobre mascotas no hay norma que decida por ti, y el silencio juega en tu contra: el debate llega con el animal ya dentro. Un régimen escrito —permitidas con comunicación previa y responsabilidad por daños— lo resuelve en el minuto cero.
Resolución por impago, seguros y anexos
La causa de resolución por falta de pago ya te la da la ley; la cláusula sirve para definir qué cuenta como impago: una sola mensualidad o cualquier cantidad asimilada a la renta —gastos repercutidos, suministros a tu nombre, fianza no completada—. Y designa domicilio y correo para notificaciones, con la mención de que el requerimiento remitido a esas señas se tiene por válidamente efectuado.
El desahucio por falta de pago admite enervación —el inquilino paga y el procedimiento se detiene—, cabe una sola vez y no procede si el arrendador requirió fehacientemente el pago con al menos treinta días de antelación a la demanda. Dicho de otro modo: el requerimiento previo bien hecho convierte una demanda en una demanda que no se puede parar pagando el último día. Con plazos en Madrid que van de varios meses a más de un año según el juzgado, esa diferencia vale mucho dinero; lo detallamos en morosidad e impago en Madrid.
En seguros, dos obligaciones: continente con responsabilidad civil a tu cargo, y contenido a cargo del inquilino, acreditado con copia de póliza cada año. Y tres anexos que se firman con el contrato:
- Inventario y estado de entrega, firmado, con mobiliario, lecturas de contadores, llaves y fotos fechadas. Es lo que decide tres años después si un desperfecto es daño imputable o desgaste normal. Sin él, la discusión de la fianza la pierde siempre el propietario.
- Certificado de eficiencia energética. Su entrega es obligatoria y la etiqueta debe figurar en la publicidad. Adjunta copia y deja constancia.
- Protección de datos. Pedir nóminas y vida laboral es tratar datos personales: informa de finalidad y plazo de conservación, pide solo lo necesario y destruye la documentación de los descartados. Está en las obligaciones legales del propietario en 2026.
Lo que no vale aunque lo firmes, y lo que falta casi siempre
La primera lista son cláusulas que siguen circulando en modelos descargables y no producen efecto alguno: en vivienda los derechos del arrendatario son irrenunciables.
| Cláusula que se sigue viendo | Qué ocurre en realidad |
|---|---|
| «Renuncia a la prórroga obligatoria» | Nula. El contrato se prorroga igual hasta 5 o 7 años. |
| «Renuncia a cuantos derechos le reconoce la LAU» | Nula por genérica. |
| Penalización fija de 3 o 6 mensualidades por salida anticipada | Desproporcionada frente a la indemnización tasada: se reduce o se anula. |
| Prohibir empadronarse, recibir visitas o convivir con pareja | Nula: choca con derechos fundamentales. |
| IBI, seguro del continente u obras de conservación al inquilino «sin más» | La ley los atribuye al arrendador salvo pacto escrito con importe consignado. |
| «La fianza se retendrá íntegra ante cualquier desperfecto» | Responde de daños acreditados; retenerla sin justificar acaba en devolución con intereses. |
La segunda es la contraria y vale más dinero: cláusulas válidas, baratas de redactar y que casi ningún contrato incluye.
| Lo que conviene añadir | Para qué sirve |
|---|---|
| Fecha fija de pago con domiciliación y cuenta designada | Convierte el retraso en un hecho objetivo, no en una sospecha. |
| Actualización anual expresa, con índice y notificación | Sin ella la renta se congela cinco años. |
| Protocolo de incidencias: canal único, plazos y criterio de urgencia | Elimina el «te avisé y no contestaste». |
| Visitas de mantenimiento con preaviso de 48 a 72 horas | Detecta humedades y sobreocupación cuando aún son baratas. |
| Régimen de mascotas por escrito | Resuelve el conflicto antes de que llegue el animal. |
| Anexo de inventario con fotos fechadas | Decide la discusión de la fianza el día de la salida. |
| Solidaridad expresa y número máximo de ocupantes | Permite reclamar el total a cualquiera y frena el subarriendo encubierto. |
Antes de firmar: seis comprobaciones
- Verifica quién puede firmar como arrendador. Con proindiviso, usufructo o gananciales, resuelve titularidad o poderes antes de nada.
- Busca la palabra «actualización» en tu borrador. Si no aparece, o aparece sin índice y sin obligación de notificar, ahí tienes unos 3.900 € por cada 1.300 € de renta a cinco años.
- Fija un día concreto de pago con domiciliación y designa por escrito domicilio y correo para notificaciones.
- Haz el inventario con fotos fechadas y lecturas de contadores el día de la entrega de llaves y fírmalo por duplicado. La plantilla está en el generador de documentos.
- Deposita la fianza en plazo y archiva el justificante. Aparece siempre en el peor momento.
- Revisa el borrador contra las dos tablas de arriba: tacha lo que no vale, añade lo que falta y, si el caso tiene particularidades, que lo vea un abogado antes de firmar.
Preguntas frecuentes
¿Qué pasa si el contrato no dice nada sobre la actualización de la renta?
Que la renta no se actualiza. Nunca, durante toda la vigencia del contrato y sus prórrogas. La actualización anual no es automática ni se presume: solo procede si las partes la han pactado expresamente. Un contrato de cinco años sin esa cláusula cobra en el año cinco exactamente los mismos euros que en el primer mes.
¿Cuánto dura obligatoriamente un contrato de alquiler de vivienda?
Sea cual sea el plazo que firmes, el inquilino puede prorrogarlo año a año hasta llegar a cinco años, o a siete si el arrendador es una persona jurídica. Al agotarse ese periodo, si ninguna de las partes preavisa en plazo, entra una prórroga tácita anual de hasta tres años más.
¿Se puede repercutir el IBI al inquilino en un alquiler de vivienda?
Sí, pero solo si se pacta por escrito y el contrato consigna el importe anual de esos gastos en la fecha de la firma. Sin esas dos condiciones el pacto no es exigible y el IBI lo paga el propietario. Lo repercutido, además, es ingreso íntegro en tu IRPF, aunque el tributo sea después gasto deducible.
Ponle números a tu piso, no a la media del mercado
Vemos tu piso, contamos habitaciones reales y te damos el ingreso y el margen que soporta, con sus gastos. Si no compensa pasarlo a habitaciones, te lo decimos y ahí se acaba la conversación.
Fuentes
- Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, artículos 2, 9, 10, 17, 18, 20, 21, 27 y 36.
- Ley 35/2006 del IRPF, artículo 23.2, en la redacción dada por la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda.
- Índice de Referencia de Actualización de Rentas (IRAV) publicado por el Instituto Nacional de Estadística, valor vigente en 2026.
- Reglamento General de Protección de Datos y LOPDGDD, en lo relativo al tratamiento de datos de candidatos y arrendatarios.