Alquiler de temporada: cuándo es legal y cuánto renta de verdad

La pregunta llega siempre con las mismas palabras: «quiero alquilarlo por meses, sin meterme en cinco años». Es legítima y tiene respuesta. Lo que no es respuesta es «haz un contrato de once meses». La duración no decide nada por sí sola. Lo que decide es la causa, y ahí se cae la mayoría de los contratos de temporada de Madrid.

Qué es jurídicamente el alquiler de temporada

La LAU divide los arrendamientos urbanos en dos mundos. El arrendamiento de vivienda (artículo 2) recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial es satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. Todo lo demás —local, oficina y también el alquiler de temporada— es arrendamiento para uso distinto de vivienda (artículo 3), donde rige la libertad de pactos: lo que firmáis vale, y solo en lo no pactado se acude a la ley. Desaparece la protección imperativa que el legislador construyó para el inquilino de vivienda.

Mira la última fila: es la que decide el negocio.

La causa: donde se cae casi todo el mundo

El contrato de temporada no se define por durar poco, sino porque el arrendatario tiene una necesidad temporal, real y acreditada de alojamiento ahí: un trabajo con fechas, un curso, un tratamiento médico, una obra o un siniestro en su vivienda habitual, una obra nueva pendiente de entrega.

Dicho al revés: si el inquilino vive ahí porque ahí es donde vive, ese contrato es de vivienda. Da igual que ponga «arrendamiento de temporada» en la portada, que dure once meses o que ambas partes lo firmaran encantadas. Los tribunales atienden a la realidad del uso, no a la etiqueta.

La recalificación aflora en el peor momento: cuando comunicas que el contrato termina y el inquilino contesta que no se va. A partir de ahí discutís en un juzgado, y tú llegas con lo único que tienes: el contrato y sus anexos.

Cómo se documenta una causa de verdad

La causa se enuncia en una cláusula y se prueba en un anexo. Tres requisitos a la vez.

• Concreta, no genérica. «Por motivos laborales» no acredita nada. «Para atender el proyecto X en la sede de la empresa Y, del 1 de octubre de 2026 al 30 de junio de 2027» sí.
• Documentada. Copia firmada como anexo: carta de desplazamiento o contrato de trabajo con fechas, matrícula de máster con su calendario, nombramiento de residente, licencia de obra o parte de siniestro, contrato de compraventa con entrega pendiente.
• Coherente en fechas. Si el documento dice nueve meses y el contrato veinticuatro, el anexo juega en tu contra: las fechas del contrato tienen que caber dentro de las del documento.

Añade una manifestación del arrendatario de que mantiene su vivienda habitual en otra dirección, con esa dirección escrita: es la frase que más peso tiene y la que más se olvida. Con causas médicas no incorpores diagnósticos, basta un certificado del centro con la duración prevista. Y con la documentación de candidatos, lo mismo que en cualquier proceso de selección de inquilino: pide lo mínimo y destruye la de los descartados.

La señal de alarma más fiable es la repetición. Un contrato que se prorroga año tras año con el mismo inquilino, sin causa nueva, ha dejado de ser de temporada aunque el papel diga otra cosa. Si al segundo año la causa sigue viva, documéntalo otra vez. Si no, mejor firmar el contrato de vivienda a sabiendas y bien.

Las cláusulas que distinguen un contrato bien hecho

Un contrato de temporada bien hecho no es uno de vivienda con la duración cambiada. Estas son las piezas que lo sostienen: falta cualquiera y el conjunto se debilita.

• Duración con fecha cierta. Día de inicio y de fin, sin prórroga tácita. «Se prorrogará salvo denuncia» es exactamente lo que no quieres.
• Cláusula de causa y anexo probatorio. La cláusula remite al anexo y el anexo va firmado. Sin esto, el resto no te salva.
• Destino. Uso distinto de vivienda conforme al artículo 3 de la LAU, con la manifestación sobre la vivienda habitual del arrendatario.
• Fianza de dos mensualidades y su depósito. En uso distinto la fianza legal son dos mensualidades y el depósito en el organismo autonómico es obligatorio —en Madrid, la Agencia de Vivienda Social—. Depositar mal delata una temporada de mentira: quien firma vivienda encubierta deposita una mensualidad o ninguna. Ver fianza y depósito en Madrid.
• Garantías adicionales. Aquí sí hay libertad: aval, depósito complementario, garantía corporativa de la empresa que desplaza al empleado. Si paga una compañía o una aseguradora, por escrito.
• Suministros. Lo normal es incluirlos, y lo normal también es que alguien se instale con dos radiadores eléctricos en enero. Fija un importe incluido y el exceso a cargo del inquilino, con lectura de contadores.
• Inventario. Mobiliario, estado y fotografías fechadas. Es lo único que convierte la fianza en algo aplicable.
• Ocupantes, cesión y subarriendo. Nombra a quién vive en el piso y prohíbe ambos.
• Salida anticipada. Puedes pactar penalización, y conviene: preaviso de 30 días más indemnización proporcional a lo que reste. Las desproporcionadas acaban moderadas y te dejan sin nada.
• Prórrogas. Expresas, por escrito y con causa renovada. Nunca automáticas.

El empadronamiento, con sus matices

Es la cláusula que más se pide y peor se entiende. El empadronamiento responde a la residencia efectiva y no depende de tu contrato: una prohibición absoluta ni lo impide ni te protege. Lo que sí funciona es dejar constancia de que el destino pactado no es residencia permanente y pactar la baja del padrón al finalizar. El padrón es un indicio, no una prueba concluyente: hay causas temporales legítimas —una residencia médica de un año, un traslado laboral con familia— en las que el inquilino se empadrona con naturalidad. Si tu única defensa frente a la recalificación era que no se empadronase, no tenías defensa.

Registro de arrendamiento: qué queda tras la anulación del NRA

Entre julio de 2025 y mayo de 2026 hubo un número de registro de arrendamiento estatal —el NRA— sin el cual las plataformas no publicaban anuncios de corta duración ni de temporada. Ya no existe: la sentencia 620/2026 del Tribunal Supremo, de mayo de 2026, anuló los preceptos del Real Decreto 1312/2024 que creaban el registro único estatal y su número, porque el Estado carecía de título competencial para superponer un registro nacional a los autonómicos. Lo que sigue en pie es todo lo demás: la ventanilla única digital, la obligación de las plataformas de transmitir datos de actividad, el Reglamento (UE) 2024/1028 sobre alquileres de corta duración y, sobre todo, los registros autonómicos, que son los que mandan. Así que hoy nadie te pide un número estatal para anunciarte, pero tampoco es cierto que ya no haya nada que registrar: en la Comunidad de Madrid el registro de viviendas de uso turístico sigue siendo obligatorio para quien haga turístico. Comprueba qué te exige tu comunidad antes de anunciar, no con el piso vacío esperando. Lo desarrollamos en la guía del registro de alquiler y el NRA.

La cuenta que casi nadie hace

El alquiler de temporada no da derecho a la reducción del IRPF por arrendamiento de vivienda. En temporada declaras ingresos menos gastos deducibles y sobre ese resultado pagas. En vivienda haces lo mismo y luego te quitas la mitad.

Supuestos: piso de dos habitaciones, base amortizable de 190.000 € (3% = 5.700 €), IBI 480 €, comunidad 1.320 €, seguro 320 €, mantenimiento 700 €. La versión de temporada añade mobiliario por 12.000 € al 10% (1.200 €), suministros por 1.560 € y 900 € de comercialización. Tipo marginal: 37%.

La amortización reduce el impuesto pero no sale de tu cuenta; por eso las salidas de caja van aparte. El escenario de 10,5 meses recoge la vacancia normal de una media estancia.

Lee las dos últimas columnas despacio. Con el piso lleno los doce meses, subir la renta un 28,6% —de 1.400 € a 1.800 €— mejora el neto en 387 €, un 3,1%: la prima de la temporada se la comen la fiscalidad y el coste de comercializar. Y con la ocupación realista de una media estancia el resultado se da la vuelta: 1.800 € al mes dejan 1.314 € menos al año que 1.400 €. Más renta, menos dinero.

El umbral no es la renta que te ofrecen: es la renta a partir de la cual empiezas a ganar. Y depende de tu tipo marginal, porque la reducción vale tu tipo por la mitad del rendimiento neto: con un marginal del 45% renunciar a ella cuesta aquí 1.863 € al año; con un 19%, 786 €. Al propietario con tipo bajo la temporada le penaliza menos de la mitad. Rehaz la cuenta en la calculadora fiscal.

Los números operativos de la media estancia

La prima de renta es real, pero se cobra a cambio de cuatro cosas que no salen en el anuncio.

• Amueblado completo. El inquilino llega con una maleta: muebles, colchones, menaje, ropa de cama, wifi funcionando. En un dos habitaciones, del orden de diez o quince mil euros, amortizables al 10% anual. Guarda las facturas.
• Rotación. Donde la vivienda tiene un cambio cada tres o cinco años, la media estancia tiene tres o cuatro al año, cada uno con su comercialización completa.
• Vacancia entre inquilinos. El coste que no se contabiliza y más pesa: dos semanas de hueco por cambio, cuatro veces al año, son casi dos mensualidades perdidas. Cómo se mide y se reduce, en la vacancia y su coste invisible.
• Estacionalidad. La demanda se concentra en septiembre, en enero y —por el calendario sanitario— a finales de primavera. Un contrato que vence en julio se repone bastante peor que uno que vence en agosto.

Y un quinto factor: la carga de gestión no escala igual. Un alquiler de vivienda son doce recibos al año. Una media estancia son cuatro entradas y salidas, cuatro depósitos de fianza y cuatro liquidaciones. Si vas a hacerlo tú, cuenta tu tiempo; si no, la rentabilidad que calcules no es la real.

Quién alquila por meses en Madrid

La demanda no es un público, son varios, cada uno con su calendario y su solvencia. Los que se repiten:

• Profesionales desplazados por proyecto. Consultoría, ingeniería, tecnología, obra civil. Vienen con carta de la empresa y fechas claras —justo la causa que necesitas— y muchas veces paga o avala la compañía.
• Sanitarios en formación. Residentes que se incorporan tras la adjudicación, rotaciones externas de varios meses en los grandes hospitales. Causa fácil de acreditar.
• Posgrado y programas ejecutivos. Máster de un curso, estancias de investigación, profesorado visitante. La matrícula es el anexo.
• Obras y siniestros. Familias fuera de casa por una reforma o un siniestro cubierto. Si paga la aseguradora, la solvencia es excelente y la duración está tasada: el perfil menos buscado y uno de los mejores.
• Mudanzas en curso. Quien ha vendido y espera la entrega de una obra nueva, con el contrato de compraventa como anexo.

Fíjate en el patrón: los perfiles buenos de media estancia traen la causa documentada de serie. Cuando un candidato no sabe explicar por escrito por qué su necesidad es temporal, no solo tienes un problema jurídico: tienes al inquilino equivocado.

Cuándo compensa y cuándo no

Primero, un mito que desactivar. La temporada creció en España en parte para esquivar los topes de renta de las zonas de mercado residencial tensionado. En Madrid ese incentivo no existe: la Comunidad no ha declarado ninguna zona tensionada.

Compensa cuando la flexibilidad vale más que la renta: si piensas vender, usar el piso o entregárselo a un hijo en uno a tres años, te ahorra tener el activo bloqueado cinco. También con tipo marginal bajo, con el piso ya amueblado y cuando la ubicación toca alguno de los perfiles de arriba: a diez minutos de un hospital grande o de un campus de posgrado se juega en otra liga.

No compensa cuando buscas maximizar la renta neta y el piso funciona bien en larga estancia; con tipo marginal alto; con un piso amplio pero periférico —la prima se paga por ubicación y por poder entrar mañana, no por metros—; y sobre todo cuando no hay causa acreditable. Ahí no eliges entre dos productos: firmas un contrato de vivienda sin sus ventajas, con la fianza mal depositada y sin la reducción que te correspondía.

Y hay una tercera vía que casi nunca entra en la comparación: el alquiler por habitaciones, que da prima sobre la larga estancia sin renunciar necesariamente al tratamiento fiscal de vivienda, con los matices que desarrollamos en fiscalidad del alquiler por habitaciones. En muchos pisos de tres o cuatro habitaciones la decisión real no es «vivienda o temporada»: es «temporada o habitaciones».

Qué hacer esta semana

1. Haz la cuenta antes que el contrato. Qué renta necesitas en temporada para superar lo que ya te deja el piso como vivienda después de impuestos. Si la prima es menor del 40%, duda.
2. Decide por la causa, no por la duración. Si no puedes contestar quién va a vivir ahí y por qué solo unos meses con un documento en la mano, no es temporada.
3. Prepara el contrato completo: causa con anexo, fecha cierta de fin, dos mensualidades de fianza depositadas, inventario fotografiado, tope de suministros y penalización por salida anticipada. Apóyate en el generador de documentos para inventario, recibos y fin de contrato.
4. Comprueba el registro autonómico que te aplica antes de anunciar, no cuando ya tengas el piso vacío.
5. Coloca la fecha de fin en un mes bueno. Que venza en agosto para entrar en septiembre, no en junio para buscar en julio.
6. Presupuesta la rotación entera: amueblado, comercialización, dos semanas de vacío por cambio y tu tiempo. Si aun así sale, adelante; si sale justa, la larga estancia bien gestionada gana por aburrimiento.

Esto no es asesoramiento jurídico ni fiscal. Si te quedas con una idea, que sea esta: el alquiler de temporada es un producto de flexibilidad, no un producto de renta. Elegido por lo primero funciona muy bien. Elegido por lo segundo, casi siempre la cuenta no sale y encima se firma un contrato que un juez puede convertir en lo contrario de lo que buscabas.

Preguntas frecuentes

¿Un contrato de once meses es un alquiler de temporada?

No necesariamente. La duración no determina la naturaleza del contrato: la determina la causa. Si el inquilino vive ahí de forma permanente y no tiene otra vivienda habitual, ese contrato es de vivienda aunque ponga once meses, y arrastra la prórroga obligatoria hasta cinco años. Un contrato de temporada exige una necesidad temporal real, expresada en el contrato y documentada.

¿El alquiler de temporada da derecho a la reducción del 50% en el IRPF?

No. La reducción del artículo 23.2 de la Ley del IRPF se aplica solo a los arrendamientos destinados a vivienda. El alquiler de temporada es uso distinto de vivienda, tributa sobre el rendimiento neto completo y por eso necesita bastante más renta para igualar el resultado neto de un alquiler de vivienda equivalente.

¿Puedo prohibir en el contrato que el inquilino se empadrone?

Puedes dejar constancia de que el destino no es residencia permanente y pactar que se dé de baja al finalizar, pero una prohibición absoluta es problemática: el padrón es un acto administrativo que depende de la residencia efectiva, no de lo que diga tu contrato. Y una cláusula así puede leerse como indicio de que sabías que era vivienda.