Tengo un piso vacío en Madrid: lo que cuesta cada mes cerrado y las cinco salidas

Casi todos los pisos cerrados de Madrid lo están por una de estas cinco razones: se heredó y nadie quiere decidir, el propietario se mudó y no ha querido «meter a nadie», es una segunda vivienda que se usa tres semanas al año, hay una obra parada a medias, o hubo un mal inquilino y el susto sigue ahí. Ninguna es irracional. Todas cuestan lo mismo.

Y el coste no llega en una factura: llega en recibos pequeños repartidos por el año y en un ingreso que no aparece en el extracto. Nadie suma esos números, así que el piso cerrado parece gratis.

La sangría mensual de un piso cerrado

Piso tipo de Madrid: 80 m², tres habitaciones, barrio consolidado, sin hipoteca viva, en estado correcto pero anticuado. Esto sale de la cuenta cada mes aunque no entre nadie.

Cifras de ejemplo; sustitúyelas por las tuyas. El recargo del IBI a inmuebles residenciales desocupados con carácter permanente es potestativo: cada ayuntamiento decide si lo aplica.

La trampa está en sumar los 247 € y los 1.400 € sin más. Alquilado seguirías pagando IBI, comunidad, seguro y mantenimiento —unos 192 € al mes—, pero los suministros pasan al inquilino y entran 1.400 € de renta. El escenario alquilado deja +1.208 € al mes; el cerrado, −247 €. La diferencia real entre una decisión y la otra es de 1.455 € mensuales.

Repartido por días son 48 € diarios. Una cifra incómoda precisamente porque es pequeña: nadie se moviliza por 48 €, y por eso hay pisos cerrados cuatro años. Con tus números, la calculadora de piso vacío.

El piso vacío también tributa

Lo que más sorprende a quien acaba de heredar: un piso cerrado no es fiscalmente neutro. La normativa del IRPF obliga a imputar una renta inmobiliaria por las viviendas urbanas que no son tu residencia habitual, no están arrendadas y no están afectas a una actividad económica. Hacienda calcula un ingreso ficticio a partir del valor catastral y lo suma a tu base imponible aunque en ese piso no haya entrado un euro. Lo relevante no es tanto el importe —suele ser moderado— como la asimetría del tratamiento:

• Piso vacío: tributas por una renta que no has cobrado, sin deducir el IBI, ni la comunidad, ni el seguro, ni la amortización. En el régimen de imputación no hay gastos deducibles que valgan.
• Piso alquilado como vivienda: tributas por lo que cobras, restas todos los gastos deducibles —incluida la amortización del 3% anual sobre construcción, el mayor de todos— y sobre el rendimiento neto aplicas la reducción del arrendamiento de vivienda.

El sistema penaliza levemente el inmueble parado y premia sensiblemente el arrendado como vivienda. No damos aquí porcentajes de imputación porque dependen de la situación catastral de cada inmueble: confírmalos con tu asesor. La otra mitad de la ecuación está en gastos deducibles del alquiler en el IRPF.

Los tres riesgos que crecen solos mientras esperas

Hasta aquí, dinero. A partir de aquí, riesgo. Y el riesgo del piso cerrado no es constante: se acumula.

1. La vivienda vacía se degrada más rápido que la habitada

Suena contraintuitivo —nadie la usa, luego no se gasta— y sin embargo ocurre, por tres mecanismos:

• Sin ventilación no hay evaporación. La humedad no se renueva, condensa en los puntos fríos del cerramiento y aparece moho en esquinas, tras los armarios y en el techo del baño.
• Los sifones se secan. El agua del sifón de la ducha o del lavadero se evapora en semanas y deja paso libre a olores del saneamiento y a insectos. Es la queja número uno al abrir un piso cerrado un año.
• Las instalaciones paradas se agarrotan. Bombas de circulación, válvulas, llaves de paso, juntas resecas, persianas cristalizadas. Una caldera que no arranca en tres años no arranca al cuarto: se cambia.

Y hay un cuarto, el más caro: en un piso cerrado nadie detecta nada. Una fuga bajo el fregadero se nota en horas si alguien vive allí; si no, cuando el vecino de abajo llama al administrador, y para entonces has pasado de una junta de 15 € a una humedad estructural.

2. El seguro puede no estar cubriéndote

Muchas pólizas de hogar definen la vivienda deshabitada —típicamente, un número de días consecutivos sin que nadie pernocte— y, superado ese umbral, limitan o excluyen coberturas clave: robo, daños por agua, responsabilidad civil frente a terceros. El umbral varía por compañía y rara vez está en la primera página. Hay propietarios pagando religiosamente un seguro que, el día del siniestro, no responde.

Busca en las condiciones particulares la palabra «deshabitada» o «desocupada». Si tu piso encaja hay dos salidas: una modalidad específica de vivienda desocupada —más cara y con menos coberturas— o dejar de tenerlo desocupado. Y la póliza de la comunidad cubre el edificio, no tu interior.

3. Ocupación ilegal

Es el miedo que paraliza a más propietarios y, a la vez, la razón por la que muchos mantienen el piso cerrado — justo lo que multiplica el riesgo. La probabilidad no es homogénea: se concentra en inmuebles con señales visibles de abandono, buzón desbordado, persianas siempre bajadas, cero presencia. Un piso habitado sale de esa lista. La prevención es barata y la reacción carísima, porque la recuperación va por vía judicial y los plazos en Madrid se miden en meses. Lo que funciona, y lo que no se puede hacer nunca porque es delito, está en prevención de la ocupación ilegal en Madrid.

Las cinco salidas, con su tabla de decisión

Solo hay cinco cosas que puedes hacer con un piso vacío, y «seguir pensándolo» no es una. Compáralas por plazo hasta el primer euro, inversión previa, riesgo y encaje.

1. Alquiler de larga estancia

La salida por defecto y, para la mayoría de pisos cerrados, la correcta. Contrato de vivienda del artículo 2 de la LAU, prórroga obligatoria hasta cinco años si el arrendador es persona física —siete si es jurídica— y la mejor fiscalidad de las tres modalidades. Menor inversión y menor esfuerzo; a cambio, la renta por metro cuadrado más baja y un compromiso largo, de modo que elegir mal al inquilino se paga durante años. El euro más rentable aquí no es el de la reforma: es el del filtro de solvencia previo, en cómo evaluar la solvencia de un inquilino.

2. Alquiler por habitaciones

Sube la renta bruta de forma significativa en pisos de tres o más habitaciones bien comunicados. A cambio exige amueblar completo, asumir los suministros y varias entradas y salidas al año: el diferencial de renta es real, pero también el de trabajo — la comparación, en habitaciones frente a alquiler tradicional. Y aquí la ocupación manda sobre todo lo demás: un piso al 84% renta menos que uno al 95% aunque el precio por habitación sea mayor — es el coste invisible de la vacancia.

3. Alquiler de temporada

Arrendamiento para uso distinto de vivienda —artículo 3 de la LAU—, con libertad de pactos y sin prórroga obligatoria. Ideal en apariencia para quien no quiere comprometer el piso cinco años, con dos contrapartidas: exige una causa real y acreditada de temporalidad —no vale etiquetar como temporada lo que es vivienda habitual— y no da derecho a la reducción del IRPF. El número de registro estatal que se exigía desde julio de 2025 para anunciarse en plataformas quedó anulado por la sentencia 620/2026 del Tribunal Supremo, de mayo de 2026. Si el destino es turístico, sigue mandando el registro autonómico, obligatorio en la Comunidad de Madrid. Los criterios, en alquiler de temporada en Madrid.

4. Reformar y reposicionar antes de alquilar

No es una alternativa a las tres anteriores: es un paso previo que a veces cambia de segmento el activo y a veces solo quema seis meses de renta. La pregunta que decide es cuánta renta adicional compra cada 10.000 € de obra. Si 30.000 € suben la renta de 1.400 € a 1.650 €, el retorno son 250 € al mes: doce años de recuperación. Tiene sentido patrimonial, pero no se justifica solo por la renta. Distinto es el piso tan anticuado que se cae de las búsquedas —cocina de los ochenta, un baño para tres habitaciones, instalación antigua—: ahí la reforma es la condición para tener candidatos. Órdenes de magnitud en lo que cuesta de verdad reformar un piso.

5. Vender

Salida respetable y a veces la única sensata: piso lejos de donde vives, copropiedad con hermanos que no se ponen de acuerdo, necesidad de liquidez. Que esto lo escriba una gestora de alquileres no cambia la aritmética. Lo que conviene es no vender por cansancio: la venta tiene su factura fiscal por la ganancia patrimonial, sus meses de comercialización y no tiene vuelta atrás. Compara las dos ramas en heredar un piso en Madrid: vender o alquilar.

El coste de esperar, mes a mes

La última fila conviene mirarla dos veces: cuatro años es lo que suele llevar cerrado un piso heredado, y con esa cifra se financia todo lo que hacía falta para alquilarlo. Queda el argumento clásico: «espero a que suban los precios». No es absurdo del todo, solo casi siempre. Para que esperar salga a cuenta, la revalorización anual tiene que superar el coste de tener el piso parado: 17.460 € sobre un valor de, pongamos, 320.000 € son 5,5 puntos porcentuales de revalorización al año solo para empatar. Y hay dos trampas más:

• La revalorización no depende de que el piso esté vacío. Uno alquilado se revaloriza igual: no estás comprando revalorización con la espera, la tendrías cobrando renta.
• La espera degrada el activo. El piso que vendes dentro de tres años no es el de hoy: tiene tres años más de humedades, instalaciones paradas y decoración desfasada.

La frase correcta casi nunca es «espero a que suban los precios», sino «no he decidido». Legítimo, pero con tarifa.

Si está a medias de obra o sin amueblar

Subgrupo frecuente: no es que no quieras alquilarlo, es que crees que «así no se puede enseñar». El mínimo real en Madrid es corto:

• Certificado de eficiencia energética en vigor y registrado. Obligatorio para anunciar y para firmar, con su etiqueta visible en la publicidad. Coste modesto, plazo de días.
• Suministros de alta. Sin luz y agua no se enseña un piso. Si la luz lleva mucho tiempo de baja, la comercializadora exigirá un boletín eléctrico nuevo de instalador autorizado; con el gas, su propia revisión.
• Cédula de habitabilidad, solo si procede. No todas las comunidades la exigen para alquilar y en Madrid no es el documento que te van a pedir. Si el piso está fuera, compruébalo antes de anunciar.
• Referencia catastral, nota simple y último recibo del IBI a mano. Te los van a pedir tres veces.

El orden de gasto que funciona, de más a menos rentable por euro invertido:

1. Lo que impide alquilar: altas de suministros, boletines, certificado energético, cerradura y puerta.
2. Lo que rompe la operación después: caldera, fugas, humedades de origen, instalación eléctrica insegura, ventanas que no cierran. Todo lo que dará una incidencia en los primeros seis meses.
3. Lo que sube la renta: baño y cocina, en ese orden. Deciden la visita y son las únicas reformas que se trasladan al precio de forma medible.
4. Lo estético: pintura, mamparas, iluminación y retirar los muebles heredados que restan. Lo más barato y lo que más cambia las fotos.
5. El amueblado, si el modelo lo exige. Para larga estancia puedes alquilar sin amueblar; para habitaciones o temporada no. Cuenta 2.500 a 3.000 € por habitación: en un piso de tres, entre 8.000 y 10.000 €.

Un apunte fiscal: la reparación es gasto deducible del año y la mejora incrementa el valor de adquisición, que se recupera despacio. Pedir el presupuesto por partidas, en vez de una factura de «reforma integral», separa las dos cosas y vale varios miles de euros en la declaración. Y no salgas con la renta que «te gustaría», sino con la que se paga hoy en tu calle: cada semana sobrevalorada cuesta 340 € — el método, en cómo poner precio a un alquiler en Madrid.

Qué hacer esta semana

1. Haz la cuenta de tu piso, no la del ejemplo. Recibo del IBI, cuota de comunidad, póliza, facturas de luz y agua y dos anuncios comparables en tu calle: con eso tienes tu cifra en la calculadora de piso vacío y el resto en las herramientas para propietarios.
2. Lee las condiciones particulares de tu seguro y busca la definición de vivienda deshabitada. Si tu piso encaja, llama a la compañía: hasta resolverlo pagas una prima por una cobertura que puede no existir.
3. Ve al piso y haz cuatro cosas: abre todas las llaves diez segundos para llenar los sifones, ventila cruzado, comprueba que la caldera arranca y vacía el buzón. Treinta minutos, media docena de sorpresas evitadas.
4. Decide entre las cinco salidas con la tabla de arriba, no con la sensación.
5. Pide dos presupuestos desglosados por partidas de los niveles 1 y 2 del orden de gasto, y solo de eso. La reforma bonita puede esperar; el boletín eléctrico, no.
6. Ponte una fecha límite escrita para tener el piso anunciado. Sin fecha, este artículo se lee, se asiente y el piso sigue cerrado otro año a 48 € al día.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto cuesta tener un piso vacío en Madrid?

En un piso medio, las salidas de caja con el inmueble cerrado —IBI, comunidad, seguro, términos fijos de suministros y mantenimiento— rondan los 250 € al mes. Pero lo que de verdad cuesta es la renta que no cobras: comparando el escenario cerrado con el escenario alquilado, la diferencia mensual se sitúa en torno a 1.450 €, unos 17.000 € al año.

¿Un piso vacío paga impuestos aunque no lo alquile?

Sí. La normativa del IRPF obliga a imputar una renta inmobiliaria por las viviendas que no son tu residencia habitual y no están arrendadas: tributas por un ingreso ficticio calculado sobre el valor catastral, sin deducir ningún gasto y sin ninguna reducción. Alquilado deduces gastos y aplicas la reducción del arrendamiento de vivienda; vacío, no.

¿Cuánto se tarda en alquilar un piso que lleva años cerrado?

Depende de lo que haya que reactivar antes. Si los suministros están de alta, el certificado energético en vigor y el piso presentable, la comercialización de larga estancia en Madrid suele resolverse en semanas. Si hay que dar de alta luz y agua, pedir boletines y pintar, cuenta entre uno y tres meses solo de preparación antes de poder enseñarlo.