He heredado un piso en Madrid: ¿vender, alquilar o reposicionar?

La estadística que más nos sorprendió cuando empezamos a trabajar con pisos heredados es cuántos llevan años cerrados. No por estrategia, sino porque decidir cuesta y porque en muchas familias cualquier movimiento requiere que se pongan de acuerdo tres personas que no se ponen de acuerdo en nada.

El problema es que no decidir también es una decisión, y es la más cara de las tres.

Lo que cuesta tenerlo cerrado

La imputación de renta inmobiliaria es un ingreso ficticio que Hacienda te atribuye por tener un inmueble a tu disposición que no es tu vivienda habitual ni está arrendado. Se paga aunque el piso esté vacío y no genere un euro.

Añade que un piso cerrado se degrada: humedades que nadie detecta, instalaciones que se agarrotan, y una comunidad que aprueba derramas sin que nadie defienda tu posición. Cinco años cerrado no son cinco años congelados: son cinco años perdiendo dinero y valor.

Los tres caminos, con sus números

Supongamos un piso heredado en Tetuán, 90 m², valorado en 300.000 €, en estado correcto pero anticuado.

Rentabilidad calculada sobre el valor del inmueble más la inversión realizada. El alquiler tradicional se calcula con once meses efectivos. El escenario por habitaciones asume 92% de ocupación y gestión profesional al 15%.

La diferencia entre cerrarlo y ponerlo a producir por habitaciones es de 23.654 € al año. En cinco años, 118.000 €. Es más que el coste de la adecuación multiplicado por dos.

El factor que lo complica todo: varios herederos

Si el piso está en proindiviso entre hermanos, cualquier decisión relevante necesita acuerdo. El Código Civil da algunas salidas:

• Los actos de administración —alquilar, contratar una gestión— se deciden por mayoría de cuotas, no por unanimidad. Es más fácil de lo que la gente cree.
• Los actos de disposición —vender, hipotecar, hacer una obra mayor— requieren unanimidad.
• Ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad. El artículo 400 permite pedir la división de la cosa común en cualquier momento. Si el bien es indivisible, se vende y se reparte el precio.

Lo fiscal, resumido

Si vendes

Tributas por la ganancia patrimonial: precio de venta menos valor de adquisición. En una herencia, el valor de adquisición es el declarado en el impuesto de sucesiones —con el límite del valor de mercado— más los gastos e impuestos de esa adquisición.

Aquí hay una consecuencia poco intuitiva: si en su día se declaró un valor bajo para pagar menos en sucesiones, la ganancia patrimonial al vender será mayor. Y si la herencia es reciente y el valor declarado se aproxima al de mercado, la ganancia puede ser mínima o nula. En la Comunidad de Madrid, con la bonificación del 99% en sucesiones entre parientes directos, declarar valores realistas suele ser lo más eficiente.

Añade la plusvalía municipal, que se puede calcular por el método real si resulta más favorable.

Si alquilas

Rendimiento del capital inmobiliario, con los gastos deducibles y la reducción del 50% para contratos nuevos. Y ojo con la amortización: la base es el valor declarado en la sucesión más gastos, excluido el suelo. Un piso heredado con valor declarado de 300.000 € y 40% de suelo da 5.400 € anuales de amortización deducible.

Cuándo tiene sentido cada opción

Vender

• Varios herederos con horizontes incompatibles y sin voluntad de gestionar juntos.
• El piso está lejos y nadie puede supervisarlo.
• Necesita una reforma estructural que ninguno quiere o puede financiar.
• La rentabilidad neta que ofrece no justifica el riesgo frente a alternativas líquidas.
• Hay deuda o cargas que conviene cancelar.

Alquilar entero

• El piso tiene tres habitaciones o menos.
• Prioridad absoluta a la sencillez, aunque cueste rentabilidad.
• Se contempla usarlo o venderlo en un plazo corto.

Reposicionar a habitaciones

• Cuatro o más habitaciones alquilables, o un salón que permita crear una.
• Buena comunicación de transporte.
• Horizonte de al menos cinco años, para amortizar la adecuación.
• Acuerdo entre los herederos sobre financiar la obra, o capacidad de uno de ellos para adelantarla.

El orden en que lo haríamos

1. Poner un número a las tres opciones, con la inversión que exige cada una. Sin eso, la conversación familiar es sobre sentimientos, no sobre patrimonio.
2. Comprobar el estado real del inmueble: instalaciones, actas de la comunidad de los últimos tres años, derramas pendientes, estatutos.
3. Contar las habitaciones alquilables de verdad. Es lo que decide si la tercera opción existe.
4. Decidir con plazo. Un piso heredado que lleva dos años en «lo hablamos después de verano» ya ha costado 5.600 € de gastos y bastante más de coste de oportunidad.

Nosotros hacemos ese primer análisis sin coste y sin compromiso, precisamente porque en la mitad de los casos la conclusión es que no hay que hacer nada con nosotros: hay pisos que lo que piden es venderse. Preferimos decirlo y quedarnos con los que sí tienen recorrido.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto cuesta tener un piso heredado vacío en Madrid?

Entre 2.000 y 3.500 € al año en IBI, comunidad, seguro y suministros mínimos, más la imputación de renta inmobiliaria en el IRPF, que es un ingreso ficticio calculado sobre el valor catastral. A eso hay que sumar el coste de oportunidad del capital inmovilizado.

¿Cuándo conviene vender un piso heredado?

Cuando hay varios herederos con horizontes distintos, cuando el inmueble necesita una reforma que ninguno quiere financiar, cuando está lejos y no se puede supervisar, o cuando la rentabilidad neta que ofrece no compensa el riesgo y el trabajo frente a alternativas más líquidas.

¿Qué es el valor de adquisición de un piso heredado?

El valor declarado en el impuesto de sucesiones, con el límite del valor de mercado, más los gastos e impuestos de la adquisición. Ese valor es el que se resta del precio de venta para calcular la ganancia patrimonial si se vende.