Poner precio parece cosa de una tarde y es la decisión más duradera que vas a tomar sobre ese piso: fija la base que se actualiza cada año y decide cuántas semanas pagarás gastos sin cobrar nada. El método habitual —abrir un portal, mirar cinco anuncios parecidos y quedarse con la media— falla de raíz.
El error de partida: estás mirando la oferta, no el mercado
Los portales no muestran alquileres cerrados. Muestran oferta viva. El piso que se alquiló la semana pasada a 1.400 € ya no está: desapareció el día que funcionó. Los que siguen colgados llevan semanas ahí por alguna razón, y casi siempre es el precio.
Lo que tienes delante no es una muestra del mercado, es el sedimento de lo que el mercado ha rechazado. Un sesgo de supervivencia dado la vuelta: en vez de ver solo a los que sobrevivieron, ves solo a los que no. Calcular con esa muestra arrastra tu número de partida entre un 5% y un 10% hacia arriba.
Corregirlo lleva veinte minutos: ordena tus comparables por fecha de publicación.
- Menos de 7 días: no sabes nada todavía. Vuelve a mirarlo en dos semanas.
- Entre 7 y 30 días: zona de trabajo. Un piso normal a precio de mercado se cierra en ese arco. Son los comparables que valen.
- Más de 30 días: fuera del cálculo. No es un comparable, es un contraejemplo: marca el techo que el mercado no paga.
- Anuncios que han bajado de precio: los más informativos. La bajada mide cuánto se equivocó el propietario.
Salen dos medias: la de todos los anuncios y la de los recientes. La segunda es tu mercado; la primera, una fantasía de propietarios que aún no han alquilado.
El método de los comparables, en seis pasos
- Define el radio, no la zona. Quinientos metros a pie, no «Chamberí». Y respeta los ejes que parten el mercado: una vía ancha, el tren o un parque separan a veces dos submercados con 200 € de diferencia. Compara con la misma acera; las fronteras, en el mapa de zonas de Madrid.
- Filtra por metros útiles, margen del 15%. Con 78 m² útiles, tu banda va de 66 a 90 m². Los anuncios suelen dar construidos, un 12-15% más en un piso de los sesenta.
- Ajusta por planta y ascensor. El ajuste más grande después de la ubicación y el que más se olvida.
- Ajusta por exterior o interior. Un interior a patio de manzana no es un interior a patinillo. Si tus fotos enseñan una pared a tres metros, el mercado lo descuenta.
- Ajusta por estado y amueblado. Un piso «amueblado» con muebles viejos vale menos que uno vacío: el inquilino paga por sacarlos.
- Cierra por gastos incluidos. Aquí se pierden comparaciones enteras: 1.550 € con comunidad y calefacción incluidas es más barato que 1.450 € sin nada si esas partidas suman 140 € al mes. Normaliza todo a renta pelada antes de comparar.
Sobre el índice de referencia, que genera confusión constante: existe y es público, pero solo vincula la renta en zonas de mercado residencial tensionado declaradas, y Madrid no ha declarado ninguna. Aquí el precio de salida es libre. El índice sirve de contraste: se construye con datos fiscales que llegan tarde y va por detrás del mercado. El detalle, en zonas tensionadas en Madrid.
La tabla de ajustes: construir tu precio desde un comparable
Un comparable no se copia, se corrige. Horquillas de trabajo para vivienda en Madrid, aplicadas sobre la renta del comparable y encadenadas entre sí.
| Atributo | Ajuste sobre el comparable |
|---|---|
| Sin ascensor, planta 1ª o 2ª | −3% a −5% |
| Sin ascensor, planta 3ª o superior | −8% a −15% |
| Planta baja o entresuelo a calle | −5% a −10% |
| Interior frente a exterior | −5% a −10% |
| Ático | +5% a +10% |
| Terraza o balcón utilizable | +3% a +8% |
| Plaza de garaje incluida | +60 a +150 € |
| Reforma integral de menos de 5 años | +8% a +15% |
| Amueblado completo y en buen estado | +5% a +10% |
| Aire acondicionado | +3% a +5% |
| Cada 10 m² útiles de más | +4% a +6% |
| Comunidad incluida en la renta | + la cuota real |
El descuento por falta de ascensor se dispara con la altura; el amueblado suma cero o resta si el mobiliario está viejo; la comunidad incluida nunca vale más que la cuota real. Ejemplo encadenado: comparable de 1.450 € en un segundo exterior con ascensor sin reformar, tu piso un tercero sin ascensor (−10%) reformado hace dos años (+10%): 1.450 × 0,90 × 1,10 = 1.436 €.
Un aviso: el ajuste al alza solo existe si el inquilino lo ve en las fotos. Renovar la instalación eléctrica es carísimo y no sube la renta un euro; cambiar encimera y frentes de cocina cuesta una décima parte y sí — está en qué reformas se pagan solas.
La demanda es escalonada, no continua
Damos por hecho que si subes la renta un poco, la demanda baja un poco. Pero los inquilinos buscan con un filtro deslizante que casi todos sueltan en un número redondo: 1.000, 1.200, 1.500. La curva de demanda tiene escalones. Entre 1.499 € y 1.501 € no hay dos euros, hay una frontera: a 1.520 € eres invisible para quien puso el tope en 1.500.
La cuenta: pedir 1.520 € en lugar de 1.500 € te da 240 € al año. Si te cuesta tres semanas más de comercialización, eso son 1.052 €, que tardas cuatro años y cinco meses en recuperar. Veinte euros al mes no valen tres semanas de piso vacío.
Pero el número redondo no es magia
Y aquí lo que nadie dice, porque «redondea a la baja» se repite sin condiciones. Si tu precio correcto son 1.560 €, bajar a 1.500 € cuesta 60 € al mes: a cinco años con actualización, del orden de 3.780 €. Una semana a 1.500 € son 346 €, así que el redondo tendría que ahorrarte casi once semanas. No las ahorra. De ahí una regla limpia:
- A menos de un 2% por encima del umbral, redondea a la baja. Renuncias a calderilla y ganas visibilidad real.
- Un 4% o más por encima, no redondees. Compite arriba del filtro, donde hay menos oferta.
- Justo debajo de un umbral, súbete a él. Pedir 1.480 € cuando 1.500 € sigue dentro del mismo filtro es regalar 20 € al mes.
La cuenta que decide todo: sobreprecio contra vacío
Todo propietario se hace la misma pregunta: «¿y si pruebo un poco más alto?». Es legítima y se puede calcular. Piso cuyo precio de mercado son 1.400 €. El experimento: pedir un 8% más, 1.512 €, y tardar seis semanas más, de dos a ocho. Contrato de cinco años al 2,44%.
| Primer año | Precio correcto (1.400 €) | Sobreprecio 8% (1.512 €) |
|---|---|---|
| Semanas hasta firmar | 2 | 8 |
| Semanas cobradas | 50 | 44 |
| Ingreso del año | 16.154 € | 15.353 € |
| Diferencia | — | −801 € |
En el primer año la conclusión es inequívoca: un 8% más de renta no compra seis semanas de vacío. La ganancia extra son 1.344 €; el vacío extra, 2.094 €. Pierdes 801 €. Y hasta aquí llega la mayoría de análisis que vas a encontrar.
Lo que pasa si estiras la cuenta a cinco años
Un contrato de vivienda dura hasta cinco años, y ahí la aritmética cambia de signo: el sobreprecio se cobra sesenta veces y el vacío, una.
| Escenario | Año 1 | Años 2 a 5 | Total 5 años |
|---|---|---|---|
| A. 1.400 €, firmas en la semana 2 | 16.154 € | 71.400 € | 87.554 € |
| B. 1.512 €, alguien lo paga, firmas en la 8 | 15.353 € | 77.113 € | 92.466 € |
| C. 1.512 €, nadie lo paga, bajas y firmas en la 10 | 13.569 € | 71.400 € | 84.969 € |
Renta actualizada cada aniversario al 2,44%. El escenario C es lo que ocurre cuando el precio alto no se sostiene: ocho semanas sin resultado, bajada y firma dos semanas después.
Aquí está el hallazgo. Si el sobreprecio se sostiene, ganas 4.912 €: a cinco años el 8% absorbe hasta veinte semanas de vacío extra. Si no se sostiene —publicas alto, no aparece nadie, bajas y firmas dos meses tarde— pierdes 2.585 €, y eso no se recupera nunca: el contrato entero se ha desplazado. Ganar 4.912 € o perder 2.585 € pone el equilibrio en un acierto del 34%.
Y un factor empeora el escenario B: el que acepta pagar por encima de mercado suele ser el candidato con menos alternativas, que no es el que más te conviene —un mal inquilino se come el margen entero, desglosado en cómo comprobar la solvencia de un candidato—. La cuenta con tus números está en la calculadora de piso vacío, y el coste de un inmueble parado, en la vacancia, el coste invisible.
La renta de salida y su efecto compuesto
Vale la pena pelear los últimos 50 € del precio de salida, y no por la razón obvia. No son 600 € al año: son más, porque la actualización se aplica sobre la renta de salida y el IRAV multiplica también esos 50 €. A cinco años al 2,44% son 3.150 €, no 3.000 €.
Esos 150 € de propina no cambian nada. El efecto de verdad es de otro orden, porque la renta de salida es la base de tres cosas más:
- La renovación. Cuando renegocies partes de la renta vigente: lo que empezó 50 € más alto sigue 50 € más alto cinco años después.
- El siguiente inquilino. Tu histórico es el mejor comparable que tendrás al volver a publicar.
- El valor del inmueble. Un comprador que capitalice al 5% bruto paga por 600 € de renta anual adicional del orden de 12.000 € más. Ese es el número grande.
La actualización, eso sí, no es automática: solo existe si el contrato la pacta expresamente y se notifica en forma, como se detalla en cómo se aplica el IRAV en 2026.
Estacionalidad: cuándo publicas importa casi tanto como a cuánto
El mercado de vivienda en Madrid no es plano. Septiembre y enero concentran la demanda —cursos, incorporaciones, mudanzas— y julio y agosto son flojos para vivienda entera. La diferencia no está tanto en el precio como en el tiempo que tardas en cerrar, y las semanas cuestan dinero contante.
- Si te toca publicar en julio, dos opciones honestas: aceptar un número algo más bajo, o asumir que el piso está parado hasta finales de agosto y presupuestarlo. Lo que no funciona es publicar a precio de septiembre y esperar sentado. Si ya lleva parado, las alternativas, en qué hacer con un piso vacío.
- Elige la fecha de inicio pensando en el aniversario. El contrato que empieza el 1 de septiembre vence a finales de agosto, justo antes del mejor mes del año; el que empieza en mayo vence en un mes tibio, y sus prórrogas caen ahí. Desplazar la firma diez días no cuesta nada y te acompaña cinco años.
Señales de que el precio está mal — y cuándo no es el precio
Tienes catorce días para saber si acertaste. Umbrales de trabajo en Madrid:
| Métrica | Sano | Señal de alarma |
|---|---|---|
| Primeros contactos | En 48-72 h | 72 h sin un solo mensaje |
| Visitas en la primera semana | 3 a 5 | 0 o 1 |
| Visitas acumuladas a los 14 días | 4 a 8 | Menos de 3 |
| De contacto a visita | Alrededor de la mitad | Muchos contactos, casi ninguna visita |
| De visita a oferta | 1 de cada 4 o 5 | 8-10 visitas sin oferta |
La regla de las dos semanas: si a los catorce días no has hecho al menos tres o cuatro visitas, el problema no es «el mercado», es tu precio o tu foto de portada. Y la corrección, pronto y de una vez: un ajuste del 5% funciona mejor que tres bajadas de 20 €, que solo enseñan al mercado que vas a seguir bajando.
Cuándo no debes bajar el precio
Aquí es donde más dinero se tira, y hay un criterio que separa los dos problemas: el precio se juzga por lo que pasa antes de la visita; el producto, por lo que pasa después. Quien te contacta ya vio el precio y lo aceptó: con visitas y ninguna oferta, bajar es la decisión equivocada.
- Pocos contactos, buenas visitas: precio o portada. La portada es el 80% del clic; si es la del pasillo, cámbiala por el salón con luz de día y mide tres días antes de tocar el número.
- Muchos contactos, pocas visitas: información. Falta el gasto de comunidad, los metros, la planta, más fotos — o contestar en menos de dos horas.
- Muchas visitas, ninguna oferta: producto o estado. Olores, humedades, cocina de los ochenta, ruido. Nada se arregla con 50 € menos.
- Ofertas que se caen: condiciones o proceso. Garantías desproporcionadas, plazos imposibles, cuatro días para contestar.
- Visitas imposibles de cuadrar: disponibilidad. Un piso que solo se enseña los martes a las once está fuera del mercado.
Confundir un problema de producto con uno de precio cuesta doble: bajas la renta —que arrastra cinco años— y sigues sin alquilar, porque la causa real continúa ahí. Los costes reales de un piso alquilado ayudan a decidir qué resolver antes.
Qué hacer esta semana
- Monta la tabla de comparables con la fecha de publicación al lado. Diez anuncios en 500 metros, con metros útiles, planta, ascensor, exterior o interior, estado y gastos incluidos. Tacha lo que lleve más de treinta días.
- Normaliza y ajusta. Todo a renta pelada, aplica la tabla de ajustes a los dos o tres más parecidos y quédate con la mediana, no con la media.
- Mira dónde cae tu número respecto al filtro redondo más próximo. Menos de un 2% por encima, baja al redondo; justo debajo, súbete a él; un 4% o más, quédate donde estás.
- Decide la fecha de inicio del contrato con la estacionalidad en la mano, para que el aniversario caiga en septiembre o enero.
- Fija de antemano tu umbral de corrección y escríbelo: «si a los catorce días no llevo cuatro visitas, ajusto un 5%». En frío se ejecuta; en caliente, con el piso vacío, se retrasa.
- Contrasta el número final con la calculadora de rentabilidad y el resto de herramientas para propietarios. El precio bueno no es el más alto: es el que maximiza lo que acaba en tu cuenta a lo largo del contrato.
Preguntas frecuentes
¿Cómo sé si estoy pidiendo demasiado por mi piso?
Por lo que ocurre antes de la visita, no después. Un anuncio bien fotografiado y a precio de mercado en Madrid recibe contactos en las primeras 48 o 72 horas y consigue del orden de cuatro a seis visitas en las dos primeras semanas. Si a los catorce días no llegas a ese ritmo, el problema está en el precio o en la foto de portada.
¿Es mejor pedir un número redondo como 1.500 € o ajustar al céntimo?
Depende de lo lejos que estés del umbral. Los buscadores filtran en números redondos, así que pedir 1.520 € te saca del filtro «hasta 1.500» y te cuesta buena parte de los contactos por 20 € al mes. Redondear a la baja compensa si estás a menos de un 2% del umbral; si estás un 4% por encima, renunciar a esa diferencia durante cinco años sale más caro que las semanas que ganas.
¿Puedo pedir lo que quiera por mi piso en Madrid o hay un tope?
El tope de renta del índice de referencia solo se aplica en zonas de mercado residencial tensionado declaradas por la comunidad autónoma, y la Comunidad de Madrid no ha declarado ninguna. En Madrid el precio de salida es libre. Otra cosa es la actualización anual durante el contrato, referenciada al IRAV, que solo procede si el contrato la pacta expresamente.
Ponle números a tu piso, no a la media del mercado
Vemos tu piso, contamos habitaciones reales y te damos el ingreso y el margen que soporta, con sus gastos. Si no compensa pasarlo a habitaciones, te lo decimos y ahí se acaba la conversación.
Fuentes
- Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, artículos 2 y 17 — arrendamiento de vivienda y determinación de la renta.
- Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda — índice de referencia y declaración de zonas de mercado residencial tensionado.
- Índice de referencia para la actualización anual de rentas de alquiler (IRAV), valor manejado en 2026: 2,44%.
- Precios medios de alquiler en Madrid por distrito y tipología, 2026.