Cuánto cuesta preparar un piso para alquilar por habitaciones

Fraserte empezó reformando pisos antes de gestionarlos, y la lección más útil de esos años es esta: en un piso de alquiler, la reforma no es una decisión estética, es una decisión de inversión con un retorno calculable. Cada partida se puede evaluar preguntando cuánto sube la renta y en cuántos meses se paga.

Los precios de referencia en Madrid, 2026

Rangos de mercado en Madrid en 2026. El IVA es del 10% en obras de renovación y reparación en vivienda cuando se cumplen los requisitos del artículo 91 de la Ley del IVA (obra realizada en vivienda con más de dos años de antigüedad y coste de materiales aportados por debajo del 40% de la base imponible); en otro caso, el 21%.

Las cuatro intervenciones que se pagan solas

1. El segundo baño

Es la primera de la lista y por bastante margen. Un piso de cinco habitaciones con un solo baño tiene un problema estructural: las mañanas son un cuello de botella y eso genera rotación, que es el coste más caro del modelo.

Coste: 9.000 – 14.000 € si hay bajante razonablemente cerca. Efecto: permite mantener las cinco habitaciones alquiladas de forma estable y sube la renta media entre 25 y 40 € por habitación.

Cálculo: 5 habitaciones × 30 € × 12 meses = 1.800 € al año, más la reducción de rotación. Recuperación en torno a cinco o seis años solo por renta, bastante menos si se contabiliza la vacancia evitada.

2. La habitación adicional

Muchos pisos antiguos de Madrid tienen salones de 26 m² y pasillos generosos. Convertir parte de ese espacio en una habitación con ventana propia es la intervención de mayor retorno absoluto.

Coste: 6.000 – 11.000 € (tabiquería, puerta, instalación eléctrica, ventana o patio si procede). Efecto: +580 € al mes, 6.960 € al año.

Recuperación: entre 12 y 19 meses. Es, con diferencia, la mejor operación disponible cuando el piso lo permite. La condición es innegociable: ventilación y luz natural. Una habitación interior ciega no es una habitación alquilable, es un problema legal y un imán de rotación.

3. El baño en suite

Convertir una habitación grande en habitación con baño privado. Coste: 8.000 – 12.000 €. Efecto: esa habitación pasa de 580 € a 700–720 €, es decir +130 € al mes, 1.560 € al año.

Recuperación en torno a seis años, pero con dos ventajas añadidas: las habitaciones en suite son las primeras que se alquilan y las que menos rotan, y elevan el precio percibido del piso entero.

4. Armarios empotrados y buen mobiliario

Suena menor y no lo es. Una habitación sin armario obliga al inquilino a comprar uno, y eso la descarta frente a la competencia. Coste: 900 – 1.400 € por habitación, incluyendo cama, colchón, mesa, silla y armario. Efecto: mismo precio, pero se alquila en días en lugar de semanas.

Las tres que casi nunca se pagan

• Cocina de diseño. Una cocina funcional, resistente y con capacidad de almacenaje para cinco personas es imprescindible. Una cocina de 18.000 € no sube ni un euro la renta por habitación.
• Aire acondicionado por conductos. 8.000–12.000 € frente a 2.500–4.000 € en máquinas de split por habitación, que además permiten control individual del consumo. En un piso de alquiler, los splits ganan por goleada.
• Domótica. Interesante para el propietario que vive ahí; irrelevante para quien alquila una habitación por un año. La excepción son las cerraduras electrónicas, que sí ahorran mucho tiempo de gestión de llaves.

Un caso completo

Piso de 90 m² en Tetuán con cuatro habitaciones, un baño y un salón grande. Objetivo: cinco habitaciones y dos baños.

Los 8.760 € directos recuperan la inversión en unos siete años. Pero esa lectura es incompleta: la reforma también convierte un piso de cuatro habitaciones con rotación alta en uno de cinco con rotación baja. Si la ocupación pasa del 82% al 92%, son 3.200 € más al año, y el plazo baja a cinco años. Además, la parte estructural es amortizable fiscalmente y una obra de mejora incrementa el valor de adquisición a efectos de una futura ganancia patrimonial.

Cómo contratar la obra sin que se vaya de precio

1. Presupuesto cerrado y por partidas, no «unos 50.000 €». Cada capítulo con su medición y su precio unitario, para poder discutir cambios sin renegociar el total.
2. Plazo por contrato con consecuencias. Una obra que se alarga dos meses en un piso de cinco habitaciones cuesta 5.800 € de renta no cobrada. El plazo no es un detalle, es una partida del presupuesto.
3. Calendario de pagos ligado a hitos, nunca por adelantado. Un anticipo razonable para materiales y el resto contra certificación de avance.
4. Comprobar la comunidad antes de empezar. Autorización para obras que afecten a elementos comunes, horarios permitidos y, si se toca una bajante, aprobación previa.
5. Documentarlo todo. Facturas de obra desglosadas: son gasto deducible o mayor valor de adquisición según su naturaleza, y esa distinción vale dinero.

Nosotros dirigimos la obra con presupuesto cerrado y plazo por contrato, y después nos quedamos a gestionar el piso. Eso alinea el incentivo de una forma que no se da cuando el constructor cobra y se va: si la reforma está mal pensada, el que va a sufrir la rotación durante los próximos años somos nosotros. Puedes ver algunos antes y después aquí.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto cuesta una reforma integral en Madrid en 2026?

Una reforma básica se sitúa entre 600 y 750 €/m², una de calidad media entre 750 y 1.000 €/m², y una premium por encima de 1.000 €/m². Para un piso de 90 m², eso supone entre 54.000 y 90.000 € en los tramos básico y medio.

¿Qué reforma sube más la renta en un piso de alquiler por habitaciones?

Añadir un segundo baño es, con diferencia, la intervención con mejor retorno: reduce la rotación, permite alquilar más habitaciones a la vez y suele recuperarse en dos o tres años. Le sigue convertir un salón sobredimensionado en habitación adicional.

¿Se puede alquilar por habitaciones sin reformar?

Sí, si el piso ya tiene una distribución adecuada, ventilación en todas las habitaciones y una ratio razonable de baños. En muchos casos basta con pintura, suelos, mobiliario y una puesta a punto de instalaciones, que ronda los 12.000–20.000 € en un piso de 90 m².