¿Compensa una gestora al 15%? Hagamos la cuenta

Empecemos por reconocer lo evidente: nosotros cobramos ese 15%, así que este artículo tiene un sesgo obvio. Lo compensamos de la única forma útil, que es enseñando la cuenta entera, incluida la columna donde perdemos.

Cuánto es, en euros

Piso de cinco habitaciones a 580 €, ocupación del 92%: 32.016 € cobrados al año. El 15% son 4.802 €. Al mes, 400 €.

Primer matiz importante: ese gasto es deducible en el IRPF. Con un tipo marginal del 37% y la reducción del 50% aplicándose sobre el rendimiento neto, el coste efectivo después de impuestos ronda los 3.914 €. No es una diferencia menor y casi nunca se cuenta.

Contra qué se compara

Contra tu tiempo

Un piso de cinco habitaciones autogestionado consume entre 60 y 120 horas al año: publicar anuncios, contestar mensajes, enseñar habitaciones, filtrar candidatos, redactar contratos, perseguir cobros, coordinar averías, gestionar suministros, resolver conflictos de convivencia y hacer la liquidación anual.

A 40 € la hora, son entre 2.400 y 4.800 €. La comparación honesta no es «4.800 € contra cero», es «3.914 € contra 2.400–4.800 € de tu tiempo». Y esas horas no son de escritorio: son un mensaje un domingo por la noche.

Contra un mes de vacío

Aquí está el argumento más fuerte y el más fácil de verificar. Cada habitación vacía cuesta 580 € al mes. En un piso de cinco habitaciones, mejorar la ocupación media del 84% al 92% son 2.785 € más al año. Solo esa diferencia cubre el 58% de los honorarios.

Y no es teórico: llenar rápido depende de tener fotos buenas hechas, el anuncio en todos los portales a la vez, contestar en menos de dos horas y tener una lista de espera. Es un trabajo, y hacerlo a ratos da resultados de hacerlo a ratos. Lo desarrollamos en el análisis sobre vacancia.

Contra un impago mal gestionado

La deuda media por impago en Madrid supera los 10.400 €. La diferencia entre reclamar el día 6 y reclamar el día 60 es, con frecuencia, la diferencia entre cobrar y no cobrar. Un solo impago evitado en cinco años paga la gestión de dos años.

Contra un error de calificación fiscal

Firmar los contratos como arrendamiento de temporada por comodidad hace perder la reducción del IRPF. En un rendimiento neto de 20.000 €, eso son unos 3.700 € al año de más a Hacienda. Un error de redacción cuesta casi lo mismo que la gestión entera.

La comparación en una tabla

Escenario intermedio. La ocupación asumida para la autogestión (84%) es la que observamos habitualmente en propietarios particulares que gestionan bien pero no a tiempo completo. Si tu ocupación autogestionada es del 92%, la gestión no te compensa en euros.

Ahí está la respuesta honesta: en euros puros y con una autogestión buena, la diferencia es pequeña y puede caer del lado de hacerlo tú. Lo que compras con el 15% no es principalmente rentabilidad: es tiempo, es reducción de varianza y es no tener que aprender a hacerlo.

Cuándo no te compensa (de verdad)

• Si vives en el mismo edificio o muy cerca y disfrutas llevándolo. La proximidad elimina la mayor parte del coste operativo.
• Si tienes un solo piso de tres habitaciones. El volumen no da para pagar una gestión y el trabajo es asumible.
• Si ya lo haces bien. Si tu ocupación media es del 92%, cobras el día 1 y tus contratos están bien redactados, estás haciendo el trabajo de una gestora. Cobrarte un 15% por eso sería cobrarte por algo que ya tienes.
• Si tu tiempo no tiene coste de oportunidad y prefieres ocuparlo en esto. Es una preferencia legítima.

Qué exigir si decides delegar

1. Que cobren sobre lo cobrado, no sobre lo facturado. Si la comisión se aplica sobre la renta teórica, la gestora cobra igual con la habitación vacía. El incentivo queda roto.
2. Que no haya cuota de alta ni permanencia. Si el servicio es bueno, no necesita atarte.
3. Que haya un compromiso de ocupación por escrito. Nosotros firmamos la doble garantía: 90% de ocupación anual y tu liquidación el día 10; si no cumplimos, la diferencia sale de nuestros honorarios. Sin un compromiso así, la gestora no comparte tu riesgo.
4. Que puedas ver las cuentas cuando quieras, no cuando te manden el PDF. Ocupación, cobros, morosidad y cada gasto con su factura. Nuestro portal del propietario existe exactamente por esto.
5. Que esté claro qué se factura aparte. Obras, materiales y suministros son coste del inmueble y van aparte; captación, contratos, cobros e incidencias tienen que estar dentro del porcentaje.

Conclusión

Un 15% es caro si lo comparas con cero y barato si lo comparas con lo que cuesta hacerlo mal. Para el propietario que vive lejos, tiene poco tiempo o quiere quitarse el piso de la cabeza, la cuenta sale casi siempre. Para el que está encima, cerca y disfruta gestionándolo, sinceramente, no hace falta que nos contrate.

Lo que no recomendamos a nadie es la posición intermedia: gestionar el piso a ratos, con prisa y sin sistema. Ahí es donde se juntan la baja ocupación, los impagos que se dejan crecer y los contratos mal calificados, y donde el modelo por habitaciones deja de rentar más que el tradicional.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto cobra una gestora de alquiler en Madrid?

En alquiler tradicional, lo habitual es entre el 5% y el 8% de la renta mensual, más una mensualidad por la búsqueda de inquilino. En alquiler por habitaciones, donde la carga operativa es mucho mayor, el rango se sitúa entre el 12% y el 20%.

¿La comisión de la gestora es deducible en el IRPF?

Sí. Los honorarios de gestión inmobiliaria son gasto deducible del rendimiento del capital inmobiliario, lo que reduce su coste efectivo de forma apreciable una vez se tiene en cuenta el tipo marginal del propietario.

¿Qué debe incluir un 15% de gestión?

Captación y selección de inquilinos, fotos y publicación, contratos y fianzas, cobros y reclamación de impagos, coordinación de incidencias y mantenimiento, gestión de suministros y liquidación mensual con detalle de ingresos y gastos. Lo que se factura aparte es el coste real del inmueble: obras, materiales y suministros.