Un propietario nos dice que su piso le renta un 6%. Le preguntamos si en ese 6% está la amortización, la vacancia media, el seguro de impago y la reposición de electrodomésticos. Casi nunca lo está. Después de meterlo todo, el número real suele quedar entre el 3,5% y el 4,5%.
No es una crítica: es que la contabilidad de un piso es más larga de lo que parece. Esta es la lista completa, ordenada de mayor a menor impacto, con importes de referencia para un piso de 90 m² en Madrid.
Los costes fijos, los pague quien los pague
| Partida | Importe anual de referencia | ¿Deducible? |
|---|---|---|
| 1. IBI | 450 – 900 € | Sí |
| 2. Comunidad de propietarios | 900 – 1.800 € | Sí |
| 3. Seguro de hogar (continente + RC) | 180 – 320 € | Sí |
| 4. Tasa de basuras | 60 – 180 € | Sí |
| 5. Amortización del inmueble (3%) | 3.000 – 6.000 € | Sí |
| 6. Amortización de mobiliario (10%) | 800 – 1.500 € | Sí |
La amortización merece un párrafo aparte porque es el gasto que más se ignora y el más valioso: el 3% anual sobre el mayor entre el coste de adquisición satisfecho y el valor catastral, excluyendo en ambos casos el valor del suelo. Es un gasto que no sale de tu cuenta corriente pero reduce el rendimiento neto sobre el que tributas. En un piso de 300.000 € con un 40% de suelo, son 5.400 € al año de gasto deducible.
Los costes operativos
| Partida | Alquiler tradicional | Por habitaciones (5 hab) |
|---|---|---|
| 7. Luz, agua y gas | 0 € (los paga el inquilino) | 2.400 – 3.000 € |
| 8. Internet de fibra | 0 € | 400 – 540 € |
| 9. Limpieza de zonas comunes | 0 € | 800 – 1.100 € |
| 10. Mantenimiento e incidencias | 300 – 500 € | 600 – 900 € |
| 11. Reposición de mobiliario y electrodomésticos | 200 – 400 € | 500 – 900 € |
Aquí está la diferencia estructural entre los dos modelos. En el alquiler tradicional los suministros van a nombre del inquilino y desaparecen de tu cuenta. En el modelo «todo incluido», que es lo que el mercado de habitaciones espera, vuelven a la tuya. Son entre 50 y 70 € por habitación y mes.
Los tres costes que casi nadie contabiliza
12. La vacancia
Es el más grande de los tres y el que menos aparece en las hojas de cálculo. Un piso que se queda vacío seis semanas entre inquilinos pierde el 11,5% del ingreso anual de ese año. Si eso pasa cada tres años, la vacancia media es del 3,8% anual. En el modelo por habitaciones la rotación es más frecuente pero cada evento cuesta una quinta parte. Lo tratamos entero en este análisis.
13. La morosidad esperada
No la que has tenido, la que estadísticamente vas a tener. Con una deuda media por impago de 8.489 € en España y más de 10.400 € en Madrid, provisionar entre un 1% y un 3% de la renta anual como pérdida esperada es prudente, no pesimista. Un seguro de impago cuesta entre el 3% y el 5% de la renta anual y traslada ese riesgo.
14. Tu tiempo
Es un coste real aunque no tenga factura. Enseñar el piso, filtrar candidatos, redactar contratos, perseguir cobros, coordinar un fontanero un martes por la mañana, hacer la liquidación anual. En un piso alquilado entero pueden ser 15–25 horas al año. En un piso de cinco habitaciones autogestionado, entre 60 y 120 horas. Ponle el valor que tenga tu hora y súmalo.
El cuadro completo, con dos modelos en paralelo
Piso de 90 m² en Madrid comprado por 300.000 €. Columna izquierda: alquilado entero por 1.550 €/mes. Columna derecha: cinco habitaciones a 580 €, ocupación del 92%, gestión profesional al 15%.
| Concepto | Piso entero | Por habitaciones |
|---|---|---|
| Ingreso bruto | 18.600 € | 32.016 € |
| IBI, comunidad, seguro y basuras | −2.160 € | −2.160 € |
| Suministros, internet y limpieza | 0 € | −3.300 € |
| Mantenimiento y reposición | −400 € | −900 € |
| Gestión profesional | 0 € | −4.802 € |
| Vacancia estimada (ya incluida en el ingreso) | — | — |
| Resultado antes de impuestos y amortización | 16.040 € | 20.854 € |
| Sobre la renta bruta | 86,2% | 65,1% |
| Rentabilidad neta sobre 300.000 € | 5,35% | 6,95% |
El piso entero se calcula aquí con doce meses ocupados, sin vacancia, lo que le favorece. Con once meses efectivos —más realista— el resultado baja a 14.490 € y la rentabilidad al 4,83%.
Fíjate en la penúltima fila: en el modelo por habitaciones te quedas con el 65% de lo que cobras, frente al 86% del alquiler tradicional. El modelo es más caro de operar. Compensa porque el ingreso bruto es un 72% mayor, no porque sea más eficiente.
Cómo usar esto
Coge tu piso y haz las catorce líneas. No las seis de siempre: las catorce, incluida la amortización, la vacancia media y tu tiempo. El número que salga es tu rentabilidad real, y probablemente sea entre uno y dos puntos menor que el que tenías en la cabeza.
A partir de ahí la decisión es limpia: ¿ese número justifica tener el capital ahí, con el riesgo que tiene? Para muchos propietarios en Madrid la respuesta sigue siendo que sí, sobre todo si el piso está pagado o parcialmente pagado. Para otros, la conclusión honesta es que el activo hay que reposicionarlo —más habitaciones, mejor distribución— o venderlo.
Preguntas frecuentes
¿Qué porcentaje de la renta se va en gastos?
En un alquiler tradicional bien llevado, entre el 20% y el 30% de la renta bruta. En alquiler por habitaciones con gestión profesional, entre el 30% y el 40%, porque el propietario asume suministros, internet y limpieza de zonas comunes además de los honorarios de gestión.
¿Quién paga el IBI en un alquiler de vivienda?
El propietario, salvo pacto expreso en contrario en el contrato. En arrendamiento de vivienda es habitual que lo asuma el arrendador; en local de negocio es más frecuente repercutirlo al arrendatario.
¿La comunidad de propietarios la paga el inquilino?
Por defecto la paga el propietario. Puede repercutirse al inquilino si se pacta expresamente por escrito y se determina el importe anual en el momento de la firma, según el artículo 20 de la LAU.
Ponle números a tu piso, no a la media del mercado
Vemos tu piso, contamos habitaciones reales y te damos el ingreso y el margen que soporta, con sus gastos. Si no compensa pasarlo a habitaciones, te lo decimos y ahí se acaba la conversación.
Fuentes
- Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, artículos 20, 21 y 22 — gastos generales, conservación y obras de mejora.
- Ley 35/2006 del IRPF, artículo 23.1 — gastos deducibles del rendimiento del capital inmobiliario.
- Precios medios de servicios de mantenimiento, seguros de hogar y suministros en Madrid, 2026.