Cuando un propietario busca «alquiler garantizado en Madrid» casi siempre viene de un susto: un inquilino que dejó de pagar, un vecino al que le pasó, o el cálculo de qué ocurriría si el ingreso que sostiene una hipoteca se parase seis meses. La búsqueda es emocional y el mercado lo sabe. De ahí tanta oferta con el mismo titular y tan poca explicación de qué hay debajo.
Lo primero que conviene entender es que «alquiler garantizado» no significa nada por sí solo. No es un tipo de contrato, no está definido en la LAU y no hay estándar de sector. Es una etiqueta comercial que cubre al menos cuatro productos con riesgos, precios y consecuencias patrimoniales que no se parecen en nada.
Lo que una garantía no puede hacer
Ninguna garantía impide el impago. Lo que hace es trasladar a otro el efecto económico del impago durante un tiempo y hasta un límite. La diferencia entre las cuatro modalidades está exactamente ahí: quién es ese otro, cuánto tiempo, hasta qué límite y qué te pide a cambio.
Esto importa porque el daño de un inquilino que deja de pagar no es solo la renta. Es la renta, más el tiempo hasta recuperar la posesión —en Madrid, de varios meses a más de un año según juzgado—, más costas, suministros impagados, desperfectos, reforma de reposición y vacancia posterior. Lo desarrollamos con números en morosidad e impago del alquiler en Madrid. Una garantía que cubre la renta y no el tiempo cubre menos de la mitad del problema.
Hay además una asimetría legal que casi nadie tiene presente: la enervación, la posibilidad de que el inquilino pague lo debido y detenga el desahucio ya iniciado. Solo cabe una vez, pero un inquilino que enerva te ha costado meses de proceso y de abogado y sigue dentro del piso. Ninguna póliza devuelve ese tiempo.
Las cuatro cosas que se venden con ese nombre
1. Seguro de impago contratado por el propietario
Contratas una póliza. Si el inquilino deja de pagar, la aseguradora te indemniza las rentas tras un periodo de carencia y hasta un máximo de mensualidades, y normalmente asume la dirección jurídica del desahucio. Es el producto más regulado y predecible de los cuatro.
Su condición previa es la que sorprende: el inquilino tiene que pasar el scoring de la aseguradora —nómina, antigüedad laboral, ratio renta/ingresos, historial—. Si no lo pasa, no hay póliza. El seguro no cubre al inquilino de riesgo: cubre al que ya era bueno. Comparamos ambas figuras en seguro de impago frente a garantía de gestora.
2. Garantía de la gestora sobre sus propios honorarios
La gestora no te asegura la renta: se juega su comisión. Si no llega al nivel de ocupación comprometido o no liquida en la fecha comprometida, la diferencia sale de lo que ella cobra. Es lo que hace Fraserte y hay que enunciarlo con honestidad: no es un seguro y no sustituye a uno.
Lo que aporta es alineación de incentivos. Una gestora que cobra pase lo que pase no tiene urgencia por llenar tu piso ni por filtrar a quien entra. Una que responde con sus honorarios, sí.
3. Arrendamiento en masa o «renting» inmobiliario
La empresa te alquila el piso entero a precio fijo y lo subarrienda —por habitaciones, por temporadas o a terceros—. Te paga llueva o truene. A cambio, la renta está por debajo de mercado, habitualmente entre un 15% y un 25%, y el contrato es largo.
Esto no es una garantía: es una operación en la que vendes el recorrido al alza del activo a cambio de certeza. Puede ser razonable —para un propietario que vive fuera, a veces es la mejor opción—, pero hay que llamarla por su nombre. El subarriendo y la cesión del contrato de vivienda requieren consentimiento escrito del arrendador: esa cláusula y sus límites son lo más importante del documento.
4. Aval o depósito reforzado del propio inquilino
Aval bancario, avalista solidario, o meses adicionales de depósito. No hay tercero profesional: el riesgo lo soporta el inquilino o su familia. Es la fórmula más barata para ti y la más limitada, porque en arrendamiento de vivienda la LAU acota las garantías adicionales que se pueden exigir por encima de la fianza legal de una mensualidad, cuyo depósito en el organismo autonómico es obligatorio.
| Modalidad | Quién asume el riesgo | Qué cuesta | Qué te limita | Cuándo tiene sentido |
|---|---|---|---|---|
| Seguro de impago | La aseguradora, con carencia y tope de meses | 3%–5% de la renta anual | El inquilino debe pasar el scoring; no cubre vacío | Un piso, hipoteca viva, inquilino solvente |
| Garantía de la gestora | La gestora, con sus honorarios | Va dentro del honorario de gestión | La gestora selecciona y puede rechazar piso o inquilino | Quieres incentivos alineados y un interlocutor único |
| Arrendamiento en masa | La empresa arrendataria | 15%–25% de renta permanente | Subarriendo, uso intensivo, no eliges quién vive | Propietario ausente que prioriza certeza sobre importe |
| Aval del inquilino | El inquilino o su avalista | 0 € para ti | Límite legal en vivienda; reduce candidatos | Siempre que sea posible, como complemento |
Los porcentajes son órdenes de magnitud de mercado, no tarifas: varían mucho según el límite de mensualidades, la inclusión de daños y defensa jurídica, y la zona.
Las ocho preguntas antes de firmar
Da igual cuál de las cuatro tengas delante: estas ocho preguntas separan una garantía real de un titular de folleto, y se responden por escrito o no se responden.
1. ¿A partir de qué día se activa?
No es lo mismo «desde el primer recibo impagado» que «desde el requerimiento fehaciente» o «desde la admisión a trámite de la demanda»: entre la primera y la tercera pueden pasar tres meses. Pide el hecho exacto que dispara la cobertura y quién debe documentarlo.
2. ¿Cuántas mensualidades cubre como máximo?
Seis, doce, dieciocho. Si el desahucio se alarga más que la cobertura, el tramo final lo pagas tú. Con procesos que en Madrid pueden superar el año, la diferencia entre seis y doce meses cubiertos en un piso de 1.550 € son 9.300 €.
3. ¿Hay carencia?
Casi siempre. Hay carencia de contratación —los primeros treinta o sesenta días no cubren— y franquicia de siniestro —el primer mes impagado no se indemniza—. Ambas son legítimas; lo que no lo es, que aparezcan después de firmar.
4. ¿Quién elige al inquilino y puede rechazarlo?
Esta pregunta revela si la garantía es seria. Si tú eliges libremente y aun así te garantizan, algo no cuadra: quien asume el riesgo tiene que poder filtrar. Y filtrar bien exige un proceso documentado de verificación de solvencia —nóminas, contrato laboral, ratio de esfuerzo, ficheros de morosidad— cumpliendo protección de datos: informar, pedir lo mínimo y destruir lo de los descartados.
5. ¿La garantía es sobre el ingreso bruto o sobre lo cobrado?
Es la letra pequeña más cara. Una garantía «del 100% de la renta» puede ser la renta contractual íntegra, la renta neta de honorarios, la renta sin suministros o la renta excluyendo la parte de mobiliario. Pide un ejemplo numérico de liquidación en un mes de siniestro.
6. ¿Qué pasa si el piso está vacío y no hay impago?
Un seguro de impago no cubre el vacío. Y en la mayoría de carteras el vacío cuesta más que el impago porque es recurrente y silencioso: lo desarrollamos en el coste invisible de la vacancia. Son dos riesgos distintos y casi nadie los cubre con el mismo producto.
7. ¿Qué excepciones hay?
Las habituales: arrendamientos que no son de vivienda, contratos de temporada, inquilinos con vínculo familiar o societario, contratos que ya arrastraban impago al contratar, ocupación ilegal sin contrato previo y —la más frecuente— no comunicar el impago dentro del plazo. Quien espera «a ver si paga el mes que viene» puede perder la cobertura entera por esa cortesía.
8. ¿Quién paga el abogado y el procurador, y quién dirige el pleito?
Hay pólizas con defensa jurídica incluida y otras que solo indemnizan rentas. La consecuencia poco obvia: si la aseguradora dirige el pleito, cuándo desahuciar deja de ser decisión tuya. A veces te interesa una salida pactada y rápida; a quien lleva el proceso, no necesariamente.
La garantía más peligrosa es la que te paga de más
Aquí está el punto contraintuitivo, y es el que más dinero salva. Si te ofrecen una renta garantizada por encima de lo que da el mercado, no tienes delante una oportunidad: tienes una cuenta que solo cierra por tres vías, y las tres las pagas tú.
La aritmética es simple. Una empresa que garantiza 1.600 € por un piso de tres habitaciones que en larga estancia da 1.550 € tiene que sacar de ese piso, además de tus 1.600 €, sus suministros, su limpieza, su vacancia y su margen. La única forma de que salga:
| Concepto (mes) | Importe |
|---|---|
| 3 habitaciones subarrendadas a 620 € | +1.860 € |
| Salón convertido en cuarta habitación | +520 € |
| Renta garantizada al propietario | −1.600 € |
| Suministros e internet | −280 € |
| Limpieza de zonas comunes | −120 € |
| Vacancia estimada (8%) | −190 € |
| Mantenimiento reactivo | −60 € |
| Margen de la empresa | 130 € |
Fíjate en la línea del salón. Sin esa cuarta habitación, el margen no es de 130 €: es de −390 €. La cuarta habitación no es un extra del modelo, es la garantía. Y con ella entran cuatro personas donde el piso estaba dimensionado para tres, con un solo baño, más desgaste, más rotación y ninguna zona común.
Las vías para financiar una renta por encima de mercado son siempre tres: subir la intensidad de uso, recortar mantenimiento o bajar el listón en la selección. Las tres se cobran en el activo, no en la cuenta corriente, y por eso no se ven hasta que el contrato acaba y hay que reformar. Antes de aceptar una renta llamativa, calcula la renta de mercado real de tu piso: el ejercicio de poner precio al alquiler es la única vara de medir válida.
Lo que no cubre casi ninguna garantía
Aunque contrates el producto correcto y leas la letra pequeña, hay un perímetro de daño que queda fuera casi siempre. Es la parte que llega sin avisar:
- El tiempo. Ninguna cobertura te devuelve los meses de proceso, ni la vacancia posterior mientras reformas y vuelves a comercializar.
- Los desperfectos por encima de la fianza. Algunas pólizas incluyen capital de daños; casi siempre es modesto frente a una reposición completa.
- Los suministros impagados que sigan a tu nombre, y las derramas y el IBI, que corren igual.
- La ocupación ilegal sin contrato previo. Riesgo distinto y vía jurídica distinta: se previene con presencia y con velocidad en el relleno del piso, no con una póliza.
- La caída de renta al reponer si el mercado se ha movido en contra durante el proceso.
Para el número entero de tu caso —meses sin cobrar, costes legales, daños y tiempo de recuperación— está la calculadora de coste de impago, que hace esa suma.
Cuánto vale de verdad cada opción
Mismo piso, 1.550 € al mes, 18.600 € al año. Coste anual de estar cubierto en cada modalidad —no para elegir por precio, sino para ver la escala:
| Opción | Coste anual para ti | Qué te queda cubierto |
|---|---|---|
| Seguro de impago (≈4% de la renta anual) | −744 € | Rentas hasta el tope de meses y defensa jurídica |
| Gestión de larga estancia al 7% sobre lo cobrado | −1.302 € | Gestión íntegra, ocupación y fecha de cobro comprometidas |
| Arrendamiento en masa con −20% de renta | −3.720 € | Cobro fijo; pierdes selección, uso y recorrido |
| Nada: autogestión sin cobertura | 0 € | Nada. Un impago medio se lleva varios años de ese ahorro |
La lectura no es «el más barato gana». Es que el arrendamiento en masa cuesta entre tres y cinco veces lo que cubrirse de otra forma, y encima renuncias al control. En cinco años, ese 20% de descuento sobre 1.550 € son 18.600 €: un año entero de alquiler regalado.
Hay además un matiz fiscal a favor de cubrirse: la prima del seguro y los honorarios de gestión son gasto deducible, así que el coste efectivo después de impuestos es menor que el nominal. El descuento del arrendamiento en masa no tiene esa ventaja: ahí no pagas un gasto, simplemente ingresas menos. Es el razonamiento de cuándo compensa pagar a una gestora.
Qué garantiza Fraserte y qué no
Lo decimos con las condiciones delante, porque una garantía sin condiciones es publicidad. Fraserte gestiona en Madrid: larga estancia al 7% sobre lo cobrado y habitaciones o media estancia al 15%, sin cuota de alta y sin cobrar nada sobre lo que no se cobra.
La garantía es doble y contractual. Primera: ocupación del 100% en larga estancia y del 90% en habitaciones; si no se alcanza, la diferencia sale de nuestros honorarios, no de tu bolsillo. Segunda: liquidación en tu cuenta el día 10 de cada mes, con el detalle de cobros y gastos, que es de lo que hablamos en cobrar el alquiler siempre el mismo día.
Las condiciones, completas: ambas garantías van con el compromiso de cinco años (Régimen A) y con una carencia inicial de comercialización de 45 días en la primera puesta en alquiler —un piso hay que sacarlo al mercado antes de garantizar nada—. Existe una modalidad flexible sin permanencia (Régimen B) que no lleva garantías: si no quieres atarte, esa es tu opción y es legítima. Lo que no se puede es pedir las dos cosas a la vez.
Y lo que no somos: una aseguradora. Nuestra garantía cubre ocupación y fecha de cobro, no indemniza rentas impagadas durante un desahucio. Para eso está el seguro de impago, que en muchos perfiles conviene combinar con la gestión de larga estancia, no sustituir por ella.
Qué hacer esta semana
- Identifica cuál de las cuatro modalidades te están ofreciendo antes de mirar el importe. Si en el folleto no puedes distinguirlo, pide el contrato: ahí sí está.
- Manda las ocho preguntas por escrito y guarda la respuesta. Las que no te contesten son las que importan.
- Compara la renta garantizada con la renta real de mercado de tu piso. Si la garantizada es mayor, busca en el contrato de dónde sale el dinero: ocupantes permitidos, subarriendo y obligaciones de mantenimiento.
- Pon número a tu exposición. Cuántos meses aguantas sin cobrar antes de tener un problema con la hipoteca. Ese número decide si necesitas seguro, gestión, o las dos cosas.
- Revisa cómo está gestionado tu alquiler hoy con el diagnóstico en diez preguntas: si el resultado sale alto, quizá no necesites garantía ninguna; si sale bajo, la garantía no arregla lo que está roto debajo.
Preguntas frecuentes
¿Qué es exactamente el alquiler garantizado?
No es un contrato tipo ni una figura regulada: es un nombre comercial. Debajo puede haber un seguro de impago contratado por el propietario, una garantía de la gestora sobre sus propios honorarios, un arrendamiento en masa con subarriendo a cambio de una renta por debajo de mercado, o simplemente un aval del inquilino. Antes de comparar precios hay que saber cuál de las cuatro te están ofreciendo.
¿Cuánto cuesta un seguro de impago de alquiler?
Las primas se mueven en órdenes de magnitud de entre el 3% y el 5% de la renta anual, con variaciones según el límite de mensualidades cubiertas y si incluye defensa jurídica y daños. En un piso de 1.550 € al mes son del orden de 560 a 930 € al año. La condición previa es que el inquilino pase el scoring de la aseguradora: si no lo pasa, no hay póliza.
¿Es seguro alquilar a una empresa que te garantiza la renta?
Depende de tres cosas: la solvencia real de la empresa, qué uso va a dar al piso y qué descuento sobre el precio de mercado te está pidiendo a cambio. Una renta fija por debajo de mercado durante cinco años no es una garantía, es una venta del recorrido al alza. Y si la renta prometida está por encima de mercado, alguien tiene que financiarla: normalmente, el desgaste de tu piso.
Ponle números a tu piso, no a la media del mercado
Vemos tu piso, contamos habitaciones reales y te damos el ingreso y el margen que soporta, con sus gastos. Si no compensa pasarlo a habitaciones, te lo decimos y ahí se acaba la conversación.
Fuentes
- Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, artículos 2 y 3 — arrendamiento de vivienda frente a arrendamiento para uso distinto de vivienda.
- Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos — régimen de la fianza obligatoria y límite legal a las garantías adicionales en el arrendamiento de vivienda.
- Ley de Enjuiciamiento Civil — juicio de desahucio por falta de pago con reclamación de rentas y enervación de la acción.
- Condiciones habituales de las pólizas de impago de alquiler comercializadas en España: carencias, límite de mensualidades y scoring previo del arrendatario, 2026.