Cuando un propietario pasa del alquiler tradicional al alquiler por habitaciones, hay una línea del presupuesto que aparece de la nada y que ninguna calculadora online contempla bien: los suministros. Antes los pagaba el inquilino y ni los veías. Ahora son tuyos, y son la partida con más varianza de todo el piso.
Las cifras, desglosadas
| Suministro | Mensual (5 hab) | Anual | Notas |
|---|---|---|---|
| Electricidad | 95 – 150 € | 1.140 – 1.800 € | El que más varía por estación |
| Agua | 35 – 55 € | 420 – 660 € | Bastante estable |
| Gas natural | 45 – 110 € | 540 – 1.320 € | Fuerte estacionalidad |
| Internet de fibra | 33 – 45 € | 396 – 540 € | Un contrato para todo el piso |
| Limpieza de zonas comunes | 70 – 90 € | 840 – 1.080 € | Quincenal |
| Total | 278 – 450 € | 3.336 – 5.400 € | 56 – 90 € por habitación |
Rangos para un piso de 90 m² en Madrid con cinco habitaciones ocupadas. El extremo alto corresponde a pisos con mal aislamiento, calefacción eléctrica o inquilinos que pasan mucho tiempo en casa.
La conclusión práctica: al presupuestar un piso, usar 55 € por habitación y mes es prudente si el piso está en buen estado, y 70 € si tiene calefacción eléctrica o ventanas de aluminio sin rotura de puente térmico. La diferencia entre esos dos supuestos en un piso de cinco habitaciones es de 900 € al año.
Por qué se descontrola
El mecanismo es siempre el mismo y no tiene que ver con la mala fe: cuando el consumo es gratis para quien consume, se consume más. Es economía básica, no un juicio moral sobre los inquilinos. Los casos concretos que vemos:
- Radiador eléctrico personal en la habitación, con la calefacción central puesta.
- Aire acondicionado encendido 24 horas en julio, incluida la habitación vacía.
- Ventanas abiertas con calefacción puesta, por la mañana, todos los días.
- Un inquilino que teletrabaja y pasa doce horas en casa mientras los otros cuatro están fuera.
- Fugas silenciosas: cisterna que gotea, grifo del patio, tubería en la pared.
La cláusula de consumo excesivo
Es la herramienta que mejor funciona, y funciona sobre todo por su efecto disuasorio: rara vez hay que aplicarla. La idea es incluir en el contrato una cláusula que permita repercutir el consumo que exceda de forma significativa de la media del piso.
Para que sea útil y defendible tiene que ser objetiva:
- Umbral concreto: por ejemplo, un 30% por encima de la media móvil de los doce meses anteriores del propio piso, corregida por estación.
- Reparto claro: el exceso se reparte entre las habitaciones ocupadas ese mes, a partes iguales, salvo que se pueda identificar el origen.
- Comunicación previa: se avisa cuando se detecta la desviación, con el dato, antes de repercutir nada. La mayoría de las veces basta con eso.
- Transparencia: las facturas están disponibles para quien quiera verlas.
Sin umbral objetivo, la cláusula es papel mojado: «si el consumo es excesivo, se cobrará» no es aplicable porque nadie sabe qué es excesivo. Está tratado junto al resto del contrato en este artículo.
Cómo bajar la factura sin discutir con nadie
Termostato programable con límite
Coste: 120–250 €. Fija una temperatura máxima y un horario. Elimina de un plumazo la discusión sobre la calefacción, que es la fuente número uno de conflicto y de consumo.
Splits individuales en lugar de conductos
Además de ser mucho más baratos de instalar, permiten que cada habitación regule lo suyo y que el consumo se pueda atribuir. Lo mencionábamos también en el artículo de reforma.
Iluminación LED y electrodomésticos eficientes
Poco glamuroso y muy rentable. Sustituir una lavadora de clase E por una A en un piso de cinco personas, que hace cuatro o cinco lavados a la semana, se amortiza en dos o tres años.
Revisar la tarifa contratada
Un piso de cinco habitaciones tiene un perfil de consumo bastante plano a lo largo del día, distinto del de una familia. Merece la pena revisar la potencia contratada y si compensa una tarifa con discriminación horaria. Ajustar la potencia suele ahorrar entre 80 y 200 € al año, y es gratis.
Aislamiento donde compense
Cambiar ventanas es caro y se amortiza despacio. Burletes, aislamiento tras radiadores y revisar la carpintería cuesta poco y se nota en la factura de enero.
Controlarlo sin volverse loco
El principio es simple: lo que no se compara mes a mes, no se controla. Una factura mirada aisladamente no dice nada; la misma factura al lado de las once anteriores dice mucho.
Lo que hacemos nosotros —y que cualquiera puede replicar con una hoja de cálculo— es registrar cada factura por piso y por suministro y comparar contra la media del mismo mes del año anterior. Cuando una se desvía más de un 25%, salta un aviso y se investiga antes de que llegue la siguiente. En nuestro caso las facturas entran por correo, se archivan solas y el sistema levanta la alerta; puedes ver cómo se ve eso en el portal del propietario.
Un ejemplo real de por qué importa: una factura de luz un 38% por encima de la media de un piso puede ser un inquilino nuevo que teletrabaja —y entonces no hay nada que hacer salvo saberlo— o un termo averiado que está calentando agua las 24 horas. La diferencia entre detectarlo en octubre o en febrero son unos 400 €.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga los suministros en un alquiler por habitaciones?
En el modelo habitual de precio «todo incluido», los paga el propietario, porque van dentro del precio de la habitación. Es la diferencia estructural más importante frente al alquiler tradicional, donde los suministros van a nombre del inquilino.
¿Cuánto cuestan los suministros de un piso de cinco habitaciones en Madrid?
Entre 50 y 70 € por habitación y mes incluyendo luz, agua, gas, internet y limpieza de zonas comunes. En un piso de cinco habitaciones son entre 3.000 y 4.200 € al año, con picos claros en invierno.
¿Se puede cobrar al inquilino el exceso de consumo?
Sí, si se pacta expresamente en el contrato una cláusula que permita repercutir el consumo que exceda de forma significativa de la media histórica del piso, con un umbral objetivo y un procedimiento claro de cálculo y comunicación.
Ponle números a tu piso, no a la media del mercado
Vemos tu piso, contamos habitaciones reales y te damos el ingreso y el margen que soporta, con sus gastos. Si no compensa pasarlo a habitaciones, te lo decimos y ahí se acaba la conversación.
Fuentes
- Precios medios de suministros domésticos y tarifas de acceso en España, 2026.
- Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, artículo 20 — gastos generales y servicios individualizables.
- Consumos medios por hogar según número de ocupantes — estadísticas de consumo energético residencial.