Casi todo el mundo plantea esto como una elección entre dos cosas: seguro sí o seguro no. Las opciones reales son tres —no hacer nada, contratar una póliza o trabajar con una gestora que se juegue sus honorarios— y ninguna cubre lo mismo que las otras. Aquí van las tres con la misma cuenta.
El piso del ejemplo es de Madrid, alquilado entero a 1.400 € al mes, 16.800 € al año, con comunidad e IBI a cargo del propietario. Los números son aritmética propia, no estadística: cámbialos por los tuyos y la lógica aguanta.
Qué cubre realmente una póliza de impago
Tres coberturas, y conviene leerlas en este orden porque es el orden en que se agotan.
Rentas impagadas, con tope
Es la cobertura principal y viene siempre limitada. El capital se expresa en mensualidades —lo habitual, entre 6 y 12, con productos de 18 pagando más— o en euros. Pasado el tope, la póliza deja de indemnizar aunque el procedimiento siga abierto y el inquilino siga dentro.
Importa más de lo que parece, porque el tope y la duración del procedimiento son variables independientes: los plazos reales de un desahucio en Madrid van de varios meses a más de un año según el juzgado. Una póliza de seis mensualidades en un partido judicial lento cubre poco más de la mitad del agujero.
Defensa jurídica
Abogado y procurador para el juicio de desahucio con reclamación de rentas. Es de las coberturas que más valor tienen, con dos matices que están en el condicionado y no en el folleto: los profesionales los designa la compañía —si prefieres a los tuyos, el reembolso va por baremo— y reclamar la deuda una vez recuperado el piso suele quedar fuera.
Actos vandálicos, a veces
Opcional en casi todos los productos y siempre con sublímite. Cubre el destrozo intencionado, no el desgaste ni lo que un inquilino deja sin arreglar al marcharse. La frontera entre «acto vandálico» y «mal uso» la decide el perito, y no siempre a tu favor.
La cuenta entera: lo que la póliza no paga
Supón que el impago empieza en enero, requieres en febrero, demandas en marzo y el lanzamiento llega a los nueve meses del primer recibo devuelto. Después necesitas seis semanas para reparar y volver a alquilar. La cuenta, con póliza de doce mensualidades, franquicia de un mes y vandalismo incluido:
| Concepto | Importe | ¿Lo paga la póliza? |
|---|---|---|
| Nueve mensualidades impagadas | −12.600 € | Sí, ocho de las nueve |
| De las nueve, la franquicia (primera mensualidad) | incluida arriba | No: 1.400 € a tu cargo |
| Abogado y procurador | −1.800 € | Sí, con baremo |
| Comunidad e IBI durante el proceso | −855 € | No |
| Suministros a tu nombre no repercutidos | −380 € | No |
| Reparación de desperfectos | −1.500 € | Solo si se acredita vandalismo |
| Seis semanas de vacancia posterior | −2.030 € | Nunca |
| Coste bruto del episodio | −19.165 € | Se recuperan 13.000 € |
La franquicia se ha contado como la primera mensualidad impagada, que es lo habitual. Los desperfectos se excluyen de lo recuperado por prudencia: dependen de la calificación del perito.
La póliza absorbe algo más de dos tercios del golpe. Es muchísimo, y es para eso para lo que sirve un seguro. Pero no es una máquina de dejarte indemne: quien la contrata pensando que el impago pasa a ser un problema de otro se lleva la sorpresa en la partida de vacancia posterior, que no cubre ninguna póliza del mercado. La misma cuenta con tus números, en la calculadora de coste de impago.
El filtro del scoring, que es la cobertura de verdad
Una póliza de impago no cubre a cualquier inquilino: cubre al que la aseguradora ha aprobado antes de la firma del contrato. El estudio de solvencia es requisito de admisión, no un trámite posterior. Si firmas primero y aseguras después, o si el candidato no pasa el scoring y entra igual, no tienes cobertura.
Los criterios son mecánicos: nómina y contrato indefinido con cierta antigüedad, que la renta no supere en torno al 35%-40% de los ingresos netos del hogar, no figurar en ficheros de morosidad y aval si algo de lo anterior falla.
De ahí la consecuencia menos intuitiva de todo este asunto: el seguro no te protege del inquilino que tú has elegido; te obliga a elegir a otro. Una póliza de impago es, en el fondo, un servicio de selección con una indemnización adosada, y la selección es la parte que hace el trabajo.
Eso tiene un coste que no aparece en la prima. Los perfiles que el scoring rechaza son una parte creciente del mercado de Madrid: autónomos con ingresos altos pero variables, no residentes sin historial en España, estudiantes de posgrado con solvencia familiar detrás, jubilados con pensión modesta y patrimonio. Muchos son inquilinos excelentes. Ninguno pasa un scoring estándar sin avalista.
Haz la cuenta del filtro. Si buscar solo candidatos asegurables te alarga la comercialización tres semanas, son 1.050 € en un piso de 1.400 € —más que la prima anual entera—; cinco semanas son 1.750 €. En un mercado donde cada día de vacío tiene precio, un filtro estrecho puede costarte más de lo que te ahorra. Hay que calcularlo, no suponerlo.
Y un apunte que se olvida: pedir nóminas y contratos a los candidatos es tratar datos personales. Hay que informar, pedir lo mínimo y destruir la documentación de los descartados. La verificación de solvencia bien hecha tiene forma y límites.
El precio, y el precio después de Hacienda
Como orden de magnitud, una póliza de impago se mueve entre el 3% y el 5% de la renta anual: en el piso del ejemplo, entre 500 y 850 € al año. Lo que mueve el precio dentro del rango es previsible: tope, franquicia, cobertura de vandalismo y holgura del perfil del inquilino.
La prima es gasto deducible del rendimiento del alquiler, igual que el seguro de hogar o los honorarios de gestión. Eso lo dice cualquier folleto. Lo que no dice ninguno es cuánto vale de verdad esa deducción.
La mecánica sorprende. El gasto reduce el rendimiento neto, y sobre ese rendimiento se aplica después la reducción del 50%. Cada euro de prima solo baja la base imponible en 0,50 €, y con un marginal del 37% te ahorra 18,5 céntimos. Sobre una prima de 650 €, unos 120 € de ahorro y 530 € de coste neto real: la mitad de lo que la mayoría se imagina.
Un detalle para tu asesor: la indemnización del seguro no es dinero libre de impuestos, sustituye a una renta que también habría tributado; y las rentas impagadas tienen su propio tratamiento como saldos de dudoso cobro pasados seis meses desde la primera gestión de cobro. Guarda fechas de todo.
La franquicia temporal y el problema de tesorería
Dos cosas distintas se llaman parecido y conviene no confundirlas:
- Carencia de contratación: el periodo inicial sin cobertura desde que firmas la póliza, para evitar que se asegure un impago ya en curso. Suele ser de un mes.
- Franquicia de siniestro: las mensualidades que no se indemnizan nunca. Lo común es una; hay productos con dos y productos sin franquicia que cuestan bastante más.
A las dos hay que sumar el plazo de tramitación: declaras el siniestro y aportas contrato, recibos devueltos, requerimiento fehaciente y, en la mayoría de pólizas, la demanda admitida a trámite. Entre el primer recibo devuelto y el primer ingreso de la compañía es realista contar varios meses.
De ahí una conclusión que casi nadie enuncia: un seguro de impago es un producto de balance, no de tesorería. Arregla el año, no arregla el mes. Si tu problema es que la cuota de la hipoteca sale el día 5, la póliza no llega a tiempo. Eso se resuelve con una fecha de liquidación cerrada, no con una indemnización.
Impago y vacancia son dos riesgos distintos
Aquí está la clave de la comparación, y es una distinción que se pierde constantemente porque los dos riesgos se sienten igual: no entra dinero.
- Impago: hay inquilino, no paga y no se va. No entra dinero y además el activo está bloqueado. Riesgo de cola: poco frecuente, muy caro cuando ocurre.
- Vacancia: no hay inquilino. No entra dinero, pero el activo está libre. Riesgo continuo: pasa todos los años un poco y en el agregado se lleva más dinero que el impago.
El seguro cubre el primero y jamás el segundo: ninguna póliza indemniza un piso vacío. Una gestora que garantiza ocupación cubre el segundo y no puede cubrir el primero de forma ilimitada. Son productos complementarios que se comparan como si fueran sustitutivos.
Los incentivos, que no son un detalle
Una aseguradora cobra la prima por adelantado y su resultado mejora cuanto menos indemniza. De ahí el scoring, la franquicia, el tope y el sublímite: no son trampas, son la estructura económica del producto. Conviene saberlo.
Una gestora que cobra un porcentaje sobre lo cobrado tiene la estructura contraria: si tú no cobras, ella tampoco. No es una promesa comercial, es aritmética. Y si garantiza por contrato un nivel de ocupación con cargo a sus honorarios, el mes vacío le duele antes a ella. Esa es la diferencia entre cobrar por gestionar y cobrar por resultado.
Y lo que una gestora no puede hacer
Honestidad por delante: una gestora no es una aseguradora. No tiene reservas técnicas ni la supervisión que exige asumir riesgo asegurador, y no puede garantizar doce mensualidades de impago sin convertirse en algo que no es. Sí puede garantizar lo que controla —que el piso esté ocupado, que el inquilino esté bien elegido y que el dinero salga en fecha fija— y responder con sus honorarios si falla. Eso no sustituye a una póliza en el escenario extremo, y quien te diga lo contrario te está vendiendo mal.
Las tres opciones, lado a lado
| Sin nada | Seguro de impago | Gestión con garantía | |
|---|---|---|---|
| Qué cubre | La fianza legal, una mensualidad | Rentas hasta el tope (6-12 meses) y defensa jurídica | Ocupación y fecha de cobro; no el impago prolongado |
| Qué cuesta al año | 0 € de prima; 19.165 € el año que falla | 500-850 € (3%-5% de la renta) | 7% de lo cobrado en larga estancia; 15% en habitaciones |
| Quién elige al inquilino | Tú, con tu criterio y sin límites | La aseguradora, vía scoring: no puedes saltártelo sin perder cobertura | La gestora, con criterio propio, y responde de él |
| Quién litiga | Tú, adelantando abogado y procurador | La compañía, con profesionales designados | La gestora coordina; el coste del procedimiento sigue siendo tuyo salvo pacto |
| Si el piso está vacío | Pierdes la renta íntegra | La póliza no cubre vacancia | Es justo el escenario que cubre la garantía |
| Deducible en el IRPF | — | Sí, la prima | Sí, los honorarios |
| Qué pasa pasado el tope | Sigues sin cobrar | Sigues sin cobrar: el capital se agotó | Sigues sin cobrar renta, pero tampoco pagas honorarios |
Importes sobre el piso del ejemplo. Los porcentajes de gestión son los de Fraserte, cobrados solo sobre lo efectivamente cobrado.
Por columnas, ninguna gana en todas las filas. Por filas está lo que interesa: las dos opciones de pago cubren filas distintas. La vacancia solo la cubre una; el tope solo lo tapa la otra.
Cuándo el seguro no merece la pena
Hay cuatro situaciones en las que la prima es dinero mal puesto.
Uno: cuando alquilas por habitaciones. El riesgo ya está diversificado por construcción: un impago en un piso de cinco habitaciones te toca el 20% del ingreso, mientras el 80% restante sigue entrando y cubriendo los gastos fijos. Además, muchas pólizas no admiten este régimen o exigen una por contrato, lo que multiplica el coste. La diversificación sale más barata que la prima.
Dos: cuando el tope es corto y tu juzgado es lento. Una póliza de seis mensualidades donde el procedimiento va a once cubre poco más de la mitad de las rentas y te deja la sensación —peligrosa— de estar cubierto. Compara la diferencia de prima entre seis y doce meses con dos mensualidades de renta: casi siempre la diferencia es menor.
Tres: cuando el filtro cuesta más en vacancia de lo que ahorra en riesgo. Un piso cuyo mercado natural son autónomos, no residentes o perfiles sin nómina española reciente. Si el scoring deja fuera a buena parte de tu demanda, estás pagando por restringirla.
Cuatro: cuando ya puedes retener el riesgo. Con cuatro o cinco unidades alquiladas, tu propia cartera hace de aseguradora: un impago te toca una fracción del ingreso total y lo absorbes. Pagar prima en cada uno de los cinco pisos es comprar cinco veces una diversificación que ya tienes gratis.
Y el caso contrario, el que la justifica sin discusión: un solo piso, alquilado entero, con hipoteca y sin colchón para nueve meses sin ingresos. Ahí la póliza no se contrata para ahorrar dinero en promedio —en promedio no lo ahorra, para eso está el negocio asegurador—, sino para que la cola de la distribución no te obligue a vender.
Para ese propietario las dos cosas no compiten: la gestora hace la selección que la aseguradora exige igualmente, cubre la vacancia que la póliza no cubre nunca y pone el dinero en fecha; la póliza tapa la cola larga que la gestora no puede asumir. Y un inquilino filtrado con criterio de asegurabilidad suele conseguir mejor prima.
Qué hacer esta semana
- Calcula tu número. Meses realistas de procedimiento × renta, más comunidad, IBI, suministros, desperfectos y vacancia posterior. Ese es el riesgo que decides si retienes o transfieres; la calculadora de impago lo hace en dos minutos.
- Si ya tienes póliza, busca tres datos en el condicionado: el tope en mensualidades o euros, la franquicia y los requisitos que debe cumplir el inquilino. Si no aparecen en cinco minutos, pídeselos por escrito a tu mediador.
- Comprueba si tu inquilino actual pasaría el scoring hoy. Si entró antes de contratar el seguro o ha cambiado de trabajo desde entonces, puedes estar pagando una prima por una cobertura discutible.
- Pide presupuesto a doce mensualidades, no a seis, y compara la diferencia de prima con dos meses de renta. Casi siempre compensa subir el tope antes que quitar la franquicia.
- Separa en tu cabeza los dos riesgos. Apunta cuántos días estuvo vacío tu piso el año pasado y cuántos euros dejaste de ingresar por ello. Si esa cifra es mayor que la prima, tu problema prioritario no es el impago.
- Pasa el diagnóstico de gestión y archiva la prima con los gastos deducibles del ejercicio, junto con las fechas de cada gestión de cobro. El día que haya siniestro, esas fechas valen dinero.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta un seguro de impago de alquiler?
Se mueve en el entorno del 3% al 5% de la renta anual, según el tope de mensualidades, la franquicia y si incluye actos vandálicos. En un piso de 1.400 € al mes —16.800 € al año— eso son del orden de 500 a 850 € anuales. La prima es gasto deducible del alquiler en el IRPF.
¿El seguro de impago cubre los desperfectos y el tiempo que el piso está vacío?
Los desperfectos solo si la póliza incluye actos vandálicos, y hasta un sublímite que suele ser bajo. El tiempo que el piso está vacío después del lanzamiento no lo cubre ninguna póliza de impago: el lucro cesante posterior a la recuperación de la vivienda queda siempre fuera.
¿Merece la pena el seguro de impago si ya trabajo con una gestora?
Suelen ser complementarios, no alternativos. La gestora cubre la ocupación y la puntualidad del cobro; la póliza cubre la cola del riesgo, el impago largo que ninguna gestora puede asumir de forma ilimitada. Para un propietario con un solo piso y una hipoteca ajustada, lo razonable suele ser combinarlos.
Ponle números a tu piso, no a la media del mercado
Vemos tu piso, contamos habitaciones reales y te damos el ingreso y el margen que soporta, con sus gastos. Si no compensa pasarlo a habitaciones, te lo decimos y ahí se acaba la conversación.
Fuentes
- Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, artículos 27 y 36 — resolución del contrato por falta de pago y régimen de la fianza.
- Ley de Enjuiciamiento Civil — juicio de desahucio por falta de pago con reclamación de rentas y enervación de la acción.
- Ley 35/2006 del IRPF, artículo 23 — gastos deducibles del rendimiento del capital inmobiliario y reducción del arrendamiento de vivienda.
- Condiciones habituales de las pólizas de impago de alquiler comercializadas en España: capitales asegurados, carencias y criterios de admisión, 2026.