Morosidad 2026: 8.489 € de deuda media y qué hacer al respecto

Cuando un propietario decide alquilar, casi siempre modela el ingreso y casi nunca modela el riesgo. Es comprensible: el ingreso es una cifra concreta y el impago es una posibilidad abstracta. El problema es que en el último ejercicio esa posibilidad abstracta se ha vuelto bastante concreta.

Las cifras, sin dramatismo

Dos lecturas que conviene separar. La primera es la magnitud: más de siete mensualidades es el equivalente a perder más de medio año de renta, y eso sin contar los desperfectos ni las costas. La segunda, y más preocupante, es el cambio de naturaleza: los informes del sector señalan que lo que antes eran retrasos puntuales que acababan recuperándose se están convirtiendo en deudas sostenidas, por agotamiento de la capacidad financiera del inquilino.

Por qué el modelo de alquiler que elijas cambia todo esto

Un impago de 10.420 € tiene efectos muy distintos según cómo esté estructurado el piso:

Esto no es un argumento comercial, es aritmética. El alquiler por habitaciones no elimina la morosidad —de hecho, con cinco inquilinos tendrás más incidencias que con uno— pero convierte un riesgo catastrófico en un riesgo gestionable. Es la misma lógica por la que nadie con criterio pone todo su patrimonio en una sola acción.

Las cuatro defensas que funcionan

1. Filtrar de verdad, no por intuición

La mayor parte del riesgo se decide antes de firmar. Lo mínimo exigible: contrato de trabajo o justificante de ingresos recurrentes, últimas nóminas, vida laboral, y una ratio de esfuerzo por debajo del 35% entre renta e ingresos netos. Consultar ficheros de morosidad de arrendamientos es legítimo y barato.

El sesgo típico del propietario particular es aceptar al primero que cae simpático porque el piso lleva tres semanas vacío. Ese cálculo casi siempre sale mal: tres semanas de vacío cuestan 1.100 €; un impago de nueve meses cuesta 14.000 €.

2. Reclamar el día uno, no el mes tres

Es lo que más diferencia hay entre una gestión profesional y una autogestión bienintencionada. El día 6 sin cobrar, aviso. El día 15, reclamación formal. El día 30, requerimiento fehaciente. No por dureza, sino porque la deuda que se deja crecer no se recupera: quien no pudo pagar un mes, difícilmente podrá pagar tres.

Además, el requerimiento fehaciente temprano es el que habilita el procedimiento judicial sin pérdida de tiempo si hay que llegar ahí.

3. Fianza, garantías adicionales y seguro

• Fianza legal: una mensualidad en vivienda, obligatoria y depositable en el organismo autonómico. Cubre desperfectos, no impago.
• Garantía adicional: la LAU permite pactar garantías adicionales hasta dos mensualidades más en contratos de hasta cinco años. Conviene usarla.
• Seguro de impago: cuesta habitualmente entre el 3% y el 5% de la renta anual y cubre entre seis y doce mensualidades más la defensa jurídica. En un piso alquilado entero es casi imprescindible; en un piso por habitaciones el cálculo es distinto, porque el riesgo ya está diversificado y la prima se paga por cada contrato.

4. Contratos bien hechos

Un contrato con la cláusula de actualización, el destino de vivienda bien identificado, la garantía adicional pactada y las obligaciones de pago claras es lo que sostiene todo lo demás. Un contrato descargado de internet y rellenado a ojo es lo que hace que un procedimiento que debería durar seis meses dure catorce. Lo tratamos en el análisis del contrato de habitación.

Si llega el momento: cómo va el procedimiento

1. Requerimiento fehaciente de pago (burofax con acuse de recibo y certificación de contenido).
2. Demanda de desahucio por falta de pago, acumulable a la reclamación de las rentas debidas.
3. Enervación: el arrendatario puede paralizar el desahucio pagando todo lo debido, pero solo una vez y si no ha sido requerido previamente con al menos treinta días de antelación. De ahí la importancia del paso 1.
4. Vista y sentencia, y en su caso lanzamiento con fecha señalada.

Entre seis y doce meses en condiciones normales. Si se acredita vulnerabilidad del arrendatario, el procedimiento puede suspenderse por plazos adicionales mientras los servicios sociales buscan alternativa habitacional.

La conclusión patrimonial

La morosidad no se elimina, se estructura. Un propietario con un piso alquilado entero a un solo inquilino tiene una posición concentrada con una probabilidad baja de un evento muy caro. Un propietario con cinco habitaciones tiene una probabilidad más alta de eventos pequeños y perfectamente absorbibles.

A eso se suma la disciplina operativa: filtrar bien, reclamar pronto y tener los papeles en orden. No es glamuroso, pero es exactamente lo que separa una cartera que renta de una que da disgustos. En nuestros pisos la reclamación arranca el primer día de retraso y queda registrada en el portal, con la antigüedad de cada cargo a la vista — se puede ver aquí.

Preguntas frecuentes

¿Cuál es la deuda media por impago de alquiler en España?

La deuda media por impago cerró el último ejercicio en 8.489 €, más de siete mensualidades de renta y un 16,5% por encima del año anterior. En la provincia de Madrid la media asciende a 10.420 €, la segunda más alta de España tras Barcelona.

¿Cuánto tarda un desahucio por impago?

Entre seis y doce meses desde la interposición de la demanda hasta el lanzamiento, con variaciones importantes según el partido judicial y la existencia de vulnerabilidad acreditada del arrendatario, que puede suspender el procedimiento.

¿Cómo reduce el riesgo de impago el alquiler por habitaciones?

Repartiéndolo. Un impago en un piso de cinco habitaciones afecta al 20% del ingreso, mientras el 80% restante sigue entrando y cubriendo los gastos fijos del inmueble. En un piso alquilado entero, el mismo impago deja el ingreso a cero durante todo el proceso de recuperación.