La mayoría de las operaciones inmobiliarias que salen mal no salen mal por el mercado. Salen mal porque se compró caro, porque la obra se fue de presupuesto, o porque el piso no daba las habitaciones que se suponía que daba. Son tres errores que se cometen antes de que entre el primer inquilino.
Este artículo desglosa una operación completa con las cifras que aplican en Madrid en 2026, para que puedas comparar con lo que te ofrezcan por ahí.
La operación: piso de 90 m² en Tetuán
Segunda mano, buena distribución, cinco habitaciones alquilables tras la adecuación, cerca de metro. Precio cerrado: 300.000 €. Es una operación normal, no un chollo de subasta.
Lo que cuesta entrar de verdad
| Concepto | Importe | Nota |
|---|---|---|
| Precio de compra | 300.000 € | — |
| ITP (6% en Madrid) | 18.000 € | Segunda mano; obra nueva iría con IVA 10% + AJD |
| Notaría | 1.100 € | Rango 600–1.500 € según precio |
| Registro de la Propiedad | 650 € | Rango 400–800 € |
| Gestoría | 400 € | Opcional sin hipoteca |
| Adecuación a coliving | 45.000 € | Segundo baño, redistribución, instalaciones |
| Mobiliario y equipamiento | 14.000 € | 5 habitaciones + zonas comunes |
| Inversión total | 379.150 € | 26,4% por encima del precio de compra |
Sin hipoteca. Los impuestos y gastos puros de compraventa suman 20.150 €, un 6,7% del precio. El salto hasta el 26% lo produce la obra, no los impuestos: por eso la obra es donde se gana o se pierde la operación.
Lo que produce
Cinco habitaciones a 580 € al mes, con una ocupación del 92%, dan 32.016 € brutos anuales. Sobre el precio de compra son un 10,7% bruto; sobre la inversión total, un 8,44%. Ahora hay que bajar a neto.
| Concepto | Anual |
|---|---|
| Ingreso bruto (5 hab × 580 € × 12 × 92%) | 32.016 € |
| Suministros, internet y limpieza de zonas comunes | −3.300 € |
| Reposición y mantenimiento | −900 € |
| Gestión profesional (15% de lo cobrado) | −4.802 € |
| IBI, comunidad y seguro | −2.160 € |
| Resultado operativo neto | 20.854 € |
| Rentabilidad neta sobre inversión total | 5,50% |
| Rentabilidad neta sobre precio de compra | 6,95% |
Para poner el 5,50% en contexto: la rentabilidad bruta media del alquiler en Madrid capital es del 4,7%, y eso es bruta, antes de gastos. Un 5,50% neto sobre la inversión total, incluyendo impuestos y reforma, es un resultado sólido para un activo en la capital.
Qué cambia con hipoteca
Con una hipoteca del 70% (210.000 €) a 25 años y un tipo del 3,2%, la cuota ronda los 1.017 € al mes, 12.204 € al año, de los cuales aproximadamente 6.500 € son intereses el primer año.
| Concepto | Sin hipoteca | Con hipoteca al 70% |
|---|---|---|
| Capital propio invertido | 379.150 € | 169.150 € |
| Resultado operativo neto | 20.854 € | 20.854 € |
| Servicio de la deuda | 0 € | −12.204 € |
| Caja libre anual | 20.854 € | 8.650 € |
| Rentabilidad sobre capital propio | 5,50% | 5,11% de caja |
| Amortización de principal (patrimonio) | — | +5.704 € año 1 |
| Retorno total sobre capital propio | 5,50% | 8,49% |
El retorno total suma la caja libre y la amortización de principal, que es patrimonio aunque no sea liquidez. No incluye revalorización del inmueble ni el efecto fiscal de la deducibilidad de intereses. Cifras ilustrativas: las condiciones reales dependen de tu perfil bancario.
Es el efecto clásico del apalancamiento: mientras el rendimiento del activo supere el coste de la deuda, apalancar mejora el retorno sobre capital propio. Y también amplifica lo que salga mal, razón por la cual la ocupación deja de ser un detalle y pasa a ser la variable crítica: con hipoteca, una caída de ocupación del 92% al 75% se come casi toda la caja libre.
Los seis filtros con los que descartamos activos
De cada cien pisos que miramos, se presentan al cliente unos cinco. Estos son los cortes:
1. Habitaciones reales, no habitaciones del anuncio
Una habitación alquilable necesita ventilación y luz natural, espacio para cama, armario y escritorio, y puerta. Los «despachos» interiores de cinco metros no cuentan. Contamos las que se pueden alquilar de verdad, y con eso hacemos el número.
2. Ratio de baños
Más de tres habitaciones por baño es una fábrica de rotación. Si el piso no admite un segundo baño sin destrozar la distribución, el techo de habitaciones baja y la operación cambia.
3. Estatutos de la comunidad
Se piden y se leen antes de firmar arras. Un estatuto que prohíba el arrendamiento por habitaciones invalida la tesis entera.
4. Estado de las instalaciones verticales
Bajantes, columnas de agua y cuadro eléctrico. Una derrama de 18.000 € aprobada seis meses después de comprar se lleva un año entero de rentabilidad. Se revisan actas de la comunidad de los últimos tres años.
5. Transporte, no barrio de moda
Para el alquiler por habitaciones, lo que llena el piso es el tiempo hasta el centro y hasta las universidades, no el encanto de la calle. Diez minutos andando a metro con conexión directa vale más que una fachada bonita.
6. Que el número aguante un escenario malo
Modelamos siempre la operación al 80% de ocupación, no al 95%. Si a ese nivel la caja no aguanta el servicio de la deuda, la operación no pasa. Y cuando después gestionamos el piso, la ocupación la garantizamos al 90% por contrato: no proponemos un número que no estemos dispuestos a firmar.
Antes de firmar nada, pon los números sobre la mesa
Si estás valorando una compra para alquilar —o ya tienes el piso y dudas de qué modelo le saca más—, nuestra asesoría de rentabilización hace exactamente este análisis sobre tu caso: unidades reales, renta por unidad en esa calle concreta, coste de adecuación y el resultado de cada opción modelado al 80% de ocupación. El análisis inicial no cuesta nada.
Y si el activo sale bueno, después lo gestionamos al 15% sobre lo cobrado con la doble garantía por contrato — 90% de ocupación y cobro el día 10 — que es la mejor prueba de que los números que te enseñamos nos los creemos: vamos a tener que cumplirlos nosotros.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto hay que sumar al precio de compra en gastos e impuestos en Madrid?
Entre un 7% y un 8% para vivienda de segunda mano: el ITP en Madrid es del 6%, más notaría (600–1.500 €), registro (400–800 €) y gestoría (300–500 €). Con hipoteca hay que añadir tasación y los gastos propios del préstamo. Muchas guías hablan del 10–12% porque incluyen la reforma o el mobiliario.
¿Qué rentabilidad da un piso comprado para alquilar por habitaciones en Madrid?
En una operación bien comprada y bien adecuada, la rentabilidad neta sobre la inversión total —incluyendo impuestos, gastos y reforma— se sitúa habitualmente entre el 5% y el 6,5%, frente al 4,7% de rentabilidad bruta media del alquiler tradicional en Madrid capital.
Ponle números a tu piso, no a la media del mercado
Vemos tu piso, contamos habitaciones reales y te damos el ingreso y el margen que soporta, con sus gastos. Si no compensa pasarlo a habitaciones, te lo decimos y ahí se acaba la conversación.
Fuentes
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en la Comunidad de Madrid: tipo general del 6% para vivienda de segunda mano.
- Aranceles notariales y registrales, y costes medios de gestoría en operaciones de compraventa, 2026.
- Precios de reforma integral en Madrid por m², 2026 — estudios de mercado del sector.
- Rentabilidad bruta del alquiler por distritos en Madrid, Q1 2026.